Et hjem for deg, et hjem for kapitalen

Siden 2011 hadde vi bodd i en fjerdedel av et gammelt trehus fra 1860-årene, i Ingeborgs gate – kremen av Vålerenga. «Vi» var min venninne Ellen og jeg, så millionen var på deling. Det var ikke så vanlig å kjøpe bolig sammen med en venn, men som lavtlønte journalister uten kjæreste ble vi hverandres gullbillett inn på boligmarkedet – godt hjulpet av lokalbanken og foreldre som stilte som kausjonister. Vennekjøp av leiligheter er blitt vanligere, og med en god avtale i bunn er det definitivt å anbefale − de fleste har mindre turbulente forhold til vennene sine enn til kjæresten.

Vi ble hverandres gullbillett inn på boligmarkedet – godt hjulpet av lokalbanken og foreldre

For en 25-åring er det mer sannsynlig at forholdet går dukken enn at vennskapet gjør det. Det tok likevel ikke så lang tid før vi begge var på full fart inn i voksentilværelsen 2.0 med hver vår samboer, og sommeren 2013 – mens jeg gikk høygravid med mitt første barn, solgte vi det som hadde vært det første symbolet på selvstendighet. Jeg måtte klype meg i armen da jeg fikk resultatet av budrunden: 3,2 millioner kroner, en halv million over takst.

Mine neste millioner tjente jeg bare fire år senere. Det skjedde da samboeren og jeg solgte rekkehusleiligheten på Torshov, der vår datter sommeren 2014 tok sine første skritt og en ny datter gjorde det samme i 2017. Der gode naboer, venner og familie hadde spist og drukket og sovet og ledd omtrent hver eneste dag siden vi flyt tet inn. Leiligheten var med andre ord verdt mye for oss, men den var ikke verdt de 9,6 millionene den ble solgt for. Og selv om vi hadde holdt den i god stand de fire årene vi bodde der, hadde vi ikke gjort investeringer tilsvarende de 2,5 millionene leiligheten hadde steget i verdi.

Mine neste millioner tjente jeg bare fire år senere

Til sammen ga disse sju årene i boligmarkedet en inntekt på 3,5 millioner kroner – en halv million kroner i årlig skattefri gevinst. Det er langt mer enn jeg fikk utbetalt i lønn etter skatt i samme periode, og mens jeg legger igjen svette og tidvis også blod og tårer på kontoret, er millionene fra boligsalget innbragt omtrent uten egeninnsats.

Disse lettjente pengene skyldtes altså tilgang på et boligmarked i vill vekst. Inngangsbilletten fikk jeg takket være en raus lokalbank, et økonomisk partnerskap med en venninne, og foreldre som stilte eget hjem som sikkerhet for datterens huskjøp. Av disse tre forutsetningene var nok den siste den viktigste.

De siste hundre årene har det i Norge vært bred politisk enighet om at eierskap til bolig er bra, selv om begrunnelsene for det har vært ulike. For partiene på høyresiden har tanken vært at privat eiendom er en forutsetning for frie, produktive og ansvarlige borgere.

Disse lettjente pengene skyldtes tilgang på et boligmarked i vill vekst

For partiene til venstre var selveierdemokratiet viktig for å frigjøre arbeiderne i byene fra trange og dårlige boforhold, fra kapitalister og «gårdeierveldet». Eierlinja ble enda viktigere etter krigen. Kongstanken var at egen bolig skulle være et velferdsgode, på lik linje med helse og utdanning. Folk skulle eie sitt eget hjem, og politikken skulle gjøre det mulig.

Fra å ha hatt kummerlige boforhold fikk svært mange nordmenn tilgang på egen bolig. Det var gjennomførbart grunnet et samarbeid mellom kommunene, som stilte med tomter, staten, som stilte med subsidier gjennom Husbanken og kooperativ boligbygging.

Med 1980-årenes liberaliseringsbølge ble denne tradisjonen brutt, og det meste av etterkrigstidas boligpolitikk ble snudd opp ned. Offentlige boligsosiale virkemidler ble innsnevret, og reguleringer av boligsektoren og finanssektoren ble fjernet. Slik enkelte forskere beskriver det, gikk vi «fra en ytterkant til en annen».

Endringene er også omtalt som en «boligsosial vending». Eierlinja stod fortsatt sterkt, i hele det politiske spektrum. Selv om nye politiske krefter ikke lenger anså det for å være myndighetenes oppgave å gripe inn i boligmarkedet, fortsatte man for eksempel å særbehandle boligen i skattesystemet.

Kongstanken var at egen bolig skulle være et velferdsgode, på lik linje med helse og utdanning

På visse måter har eierlinja vært bra for Norge. Den bidrar blant annet til at mange nordmenn tar del i kapitalmarkedet ved å spare formue i egen bolig. Men eierlinja gjør oss også sårbare for økonomiske nedgangstider. Dessuten har den som konsekvens at det i dag føres en boligpolitikk som verken er nevneverdig helhetlig eller bærekraftig. Isteden er den begrenset til å lage ordninger som støtter den enkelte til å kjøpe og eie.

For mange, som for eksempel meg selv, har dette systemet så langt vært en gullgruve. Det har gjort at jeg med jevne mellomrom de siste ti årene har kunnet kjøpe meg oppover i boligmarkedet og slik fått stadig voksende egenkapital og større bolig.

For andre er det samme systemet ødeleggende. Muligheten mange har fått til å opparbeide seg verdier, har medført til at andre har gått glipp av de samme mulighetene og verdiene. Mellom 2003 og 2019 har boligprisene steget med 163 prosent, over dobbelt så mye som lønnsveksten i samme periode. I hovedstaden har økningen vært tre ganger så høy som lønnsveksten. Det betyr at veien inn i boligmarkedet for dem som står utenfor, blir stadig vanskeligere. De går glipp av et trygt og langsiktig boforhold og de økonomiske fordelene ved å eie bolig, herunder enorme skattesubsidier fra myndighetene – som i realiteten er en overføring fra dem som har minst, til dem som har mest.

For andre er det samme systemet ødeleggende

Det er ikke tilfeldig hvem som står utenfor boligmarkedet. De som tjener minst, er også de som eier minst. Det er også ofte dem uten tilgang på de ressursene som gjorde min suksess i boligmarked oppnåelig. Den viktigste av dem alle: Foreldre som kan bidra. Plasseringen vår i inntekts- og formuesfordelingen går i arv, og foreldres anledning til å gi barna en god økonomisk start på voksenlivet ved å bistå med boligkjøp, følger av dette. Dagens boligmarked bidrar derfor til å øke forskjellene i samfunnet.

De siste årene har de økonomiske ulikhetene økt dramatisk i hele den vestlige verden, også i Norge. Temaet har i stigende grad opptatt den politiske samtalen. Som den verdenskjente økonomen Thomas Piketty har vist, er en av forklaringene på økende forskjeller at avkastningen på kapital over tid er høyere enn avkastningen på arbeid. Den som har eiendom eller penger på bok, tjener mer enn den som jobber hardt.

At mange nordmenn gjennom eierskap til bolig også tar del i kapitalmarkedet, bidrar til at kapitalen i Norge er jevnere fordelt enn den ellers ville vært. Nesten 8 av 10 nordmenn eier sin egen bolig. Det er helt klart et stort flertall, men ikke desto mindre står over en femtedel av befolkningen utenfor boligmarkedet. I en tid der det er bred enighet om at vi må redusere de økonomiske forskjellene, fører vi på dette området en politikk som bidrar til det motsatte. Det er paradoksalt at vi i et land som er kjennetegnet av en tung vektlegging av nettopp egalitære verdier og brede velferdsordninger, lar boligsektoren styres av markedet og på et vis som kun tilgodeser de som allerede har bolig.

Akkurat derfor er norsk boligpolitikk omtalt som «sosialdemokratiets såreste punkt». Dagens system er urettferdig for dem som står utenfor. Det bidrar også til finansiell ustabilitet. Nordmenns store gjeldsopptak utgjør en trussel mot en sunn og stabil økonomi i framtida. Slik kan situasjonen også få negative konsekvenser for dem som allerede befinner seg på boligmarkedet. Den norske boligformuen var i 2017 på hele 6 600 millioner kroner – 66 prosent av den norske bruttoformuen.

Derfor er norsk boligpolitikk omtalt som «sosialdemokratiets såreste punkt»

Vanligvis er det jo sånn i markedet at når prisen går opp, da går også etterspørselen ned. I boligmarkedet skjer det motsatte. Høyere boligpriser gjør at vi kjøper mer og dyrere. Det skjer fordi bolig også er en investering, svært fordelaktig behandlet i skattesystemet og med en penere avkastning enn mange aksjer. Kjøper du aksjer og tjener penger på dem, må du betale skatt av fortjenesten. Kjøper du bolig og selger den mye dyrere noen år senere: ingen skatt. For dem som er med på festen, er det fint. Vi får stadig mer egenkapital og stadig flottere hjem, uten å skatte av merinntekten boligprisveksten gir oss.

For resten innebærer det at drømmen om å eie blir stadig mer uoppnåelig. Dersom veksten snur –  om vi får en boligboble og den sprekker – går det ut over alle. Det så vi sist i begynnelsen av 1980-årene – da boligmarkedet raknet og bankene måtte reddes av staten.

For selv om mange i Norge på papiret eier egen bolig, er det egentlig bankene som eier dem. Gjeldsveksten blant norske husholdninger har vært større enn inntektsveksten, nesten uavbrutt siden utgangen av 1990-årene. I dag har vi nordmenn gjeld på hele 232 prosent av disponibel inntekt. Vi skylder følgelig i snitt over dobbelt så mye som vi tjener. Dette er svært høyt både i en historisk kontekst og sammenlignet med andre OECD-land, der gjeldsbelastningen de siste årene er redusert.

Gjeldsveksten blant norske husholdninger har vært større enn inntektsveksten, nesten uavbrutt

Prisene på eiendommene som kjøpes og selges, og gjelden som bygges i bankene, påvirkes av mange forhold – rentebane, innretting av utlånsmuligheter, skattesystem, boligbygging og tomteregulering. Gjennom flere år er Norge blitt anbefalt å endre kurs, av både nasjonale og internasjonale forskere og økonomer.

Det skyhøye gjeldsnivået gjorde også at frykten for økonomisk kollaps er høyere enn den ellers ville, etter at vi vinteren 2020 ble rammet av et virus som på kort tid snudde opp ned på alt, og som skal prege oss og våre hjem i lang tid. Framtida er med andre ord usikker. Likevel er det noe som er sikkert: vårt skyhøye gjeldsnivå gjør oss ekstra sårbare for kriser.

Vi ser et boligmarked som over tid har bidratt til økende ulikhet. Hvordan havnet vi her? Er det rettferdig at noen får fordeler av å eie bolig, mens andre opplever en stadig mer krevende vei inn
på boligmarkedet? Og hvordan endrer vi kurs?

Referanser og henvisninger er fjernet i denne teksten, men finnes tilgjengelig i boka «Det norske hjem».