OK, boligboomers, gi plass til zoomers

Boomerne, generasjonen som ble født i de to første tiårene etter krigen, har kunnet kjøpe billige boliger som siden har steget massivt i verdi. Det kan virke som at mange fra denne generasjonen derfor ikke forstår alvoret i boligpriskrisa. Millennials – de som var unge ved årtusenskiftet – og zoomers – de som ble født rundt skiftet, kjenner imidlertid så alt for godt denne krisa på kroppen.

 

Lite bærekraftig boligprisboom

Fagsjef i Tankesmien Agenda og forfatter av Det norske hus, Hannah Gitmark, har gjentatte ganger påpekt at boligprisene mellom 2003 og 2019 på landsbasis steg dobbelt så mye som lønningene, Stigningen var som hun også viser enda brattere i Oslo, hvor boligprisene steg tre ganger så mye som lønningene.

Går vi enda lenger tilbake, ser vi at boligmarkedet siden 1990-tallet har vært gjenstand for en nær uavbrutt boom. Fra 1993 til i dag steg boligprisene i Oslo og Bærum med astronomiske 850 prosent. På landsbasis ble prisene i perioden mer enn femdoblet, ifølge SSB.

«Boligdrømmens» overlevelse har vært helt avhengig av at en massiv gjeldsvekst har tettet gapet mellom boligpriser og lønninger

De aller fleste unge mennesker forstår at denne prisgaloppen er lite bærekraftig. Det vi også vet, er at «boligdrømmens» overlevelse i en slik virkelighet har vært helt avhengig av at en massiv gjeldsvekst har tettet gapet mellom boligpriser og lønninger.

Ifølge Finanstilsynets Boliglånsundersøkelse fra i fjor, hadde den norske befolkningen i 2019 i snitt en gjeld på 342 prosent av årsinntekt, et tall som i internasjonal målestokk er svært høyt og utgjør et risikomoment for enkeltmennesker så vel som for stabiliteten i økonomien som sådan.

 

Zoomerens dilemma

Norge har et nær uregulert bolig- og kredittmarked, bankene pøser ut med lån, og uregulerte boligpriser kan følgelig stige i det uendelige. Samtidig har vi den såkalte eierlinja – politikken som gjennom blant annet generøse skattefradrag forsøker å oppfordre folk til å eie istedenfor å leie.

Kombinasjonen av gjeld og eierlinja har gjort at store deler av befolkningen er blitt presset til å investere i bolig. For hva er alternativet hvis du er så heldig å ha nok med penger, leie en overpriset drittleilighet?

For mange i boomer-generasjonen har dette vært noe av en lek. Og en del av disse har kunnet oppnå sterk avkastning på å eie både sekundær- og tertiærboliger. Sekundærboliger utgjorde i 2019 15 % av boligmassen i Norge, og er langt høyere i storbyene, ifølge rapporten «Førstegangskjøpere og sekundærboliger 2019» fra Norges eiendomsmeglerforbund og Ambita.

For millennials og zoomers som oss, som kommer sent til både boligfesten og nachspielet, har det vist seg i beste fall å være snakk om en lek som sluttet å være god for lenge siden.

Statsviteren Bent Sofus Tranøy skriver om problemet vi møter i fagartikkelen “Bubble, Bust and More Boom: The Political Economy of Housing in Norway”. Han bruker ordet spekulasjon for å beskrive hvordan mange nordmenn forholder seg til boligmarkedet i dag.

Kombinasjonen av gjeld og eierlinja har gjort at store deler av befolkningen er blitt presset til å investere i bolig

På den ene siden har vi å gjøre med den klassiske spekulasjonen som Tranøy kaller offensiv spekulasjon. Denne utføres av folk som utelukkende tenker profitt når de kjøper en bolig. For disse kunne boligen likeså godt vært en aksje. Denne praksisen driver opp boligprisene og gjør det vanskelig for unge førstegangskjøpere å komme inn på markedet. Det blir da rasjonelt for dette yngre segmentet å respondere med det Tranøy kaller defensiv spekulasjon, som går ut på å «unngå videre tap» ved å betale hva en «selv mener er for mye og over […][ens] evne, i den hensikt å ‘komme inn’ før boligprisene stiger enda mer.» For Tranøy er utbredelsen av begge former for spekulasjon et symptom på at boligmarkedet har gjennomgått en «økt frakobling fra boligens sosiale hensikt» (vår oversettelse).

Dynamikken Tranøy beskriver skaper noe vi kan kalle for «Zoomerens dilemma»: Enten må en gjøre risikable investeringer og risikere å bli sittende med skjegget i postkassa, eller så må en «tape» store pengesummer ved å leie. For mange uten egenkapital, høy inntekt, eller rike foreldre, er dette selvsagt ikke et dilemma, de har bare et leiemarked å belage seg på. Hva innebærer det?

 

Leie eller eie?

Samfunnsøkonom og boligforsker Kim Astrup har i en tekst fra 2016 regnet ut hvor mye en leieboer kan «tape» hvis hen ikke investerer i en bolig. Han legger til grunn to forestilte nyutdannede Oslo-lærere med 500.000 i årslønn hver, hvor den ene leier og den andre eier en leilighet:

«Anta at å leie leiligheten koster 10 000 i måneden, mens leiligheten ble kjøpt for 3,5 million i 2015. Med 10 prosent boligprisvekst tjener eieren 350 000 på verdiøkningen skattefritt. I tillegg slipper boligeieren leieutgiftene på 120 000 i året mot å betjene et lån med null i realrente. Dette innebærer altså en samlet gevinst 470 000 på et år til den som eier. Med toppskatt på 50 prosent må leietakeren tjene hele 940 000 mer enn eieren i året for utligne denne fordelen. Hvis vedkommende i tillegg har et studielån på 300 000 og lever på eksistensminimum vil det ta omtrent 6 år bare å spare seg opp til dagens boligprisnivå.»

Astrup kommenterer så forskjellen ikke bare mellom dem som står utenfor og innenfor eiemarkedet, men også forskjellen mellom dem som leier og dem som eier to eller flere leiligheter. For boligprisene stiger blant annet nettopp på grunn av denne gruppen med offensive investorer. «Selv om leietakeren vår etter hvert skulle klare å spare seg opp til å klare egenkapitalkravet er det ingen garanti for at hun får kjøpt seg bolig» skriver Astrup, og påpeker at myndighetene nettopp har gjort det attraktivt å bli offensive investorer, noe som presser opp boligprisene.

Dagens boligmarked er en fallitterklæring for det antatt egalitære Norge

Foruten at zoomerne må konkurrere med rike boomere på boligmarkedet, fører denne situasjonen til at eldre boligeiere stadig blir rikere, mens de som leier blir stadig fattigere.

Dagens boligmarked er, som Astrup påpeker, en fallitterklæring for det antatt egalitære Norge. Boligmarkedet er effektivt blitt hva en annen samfunnsøkonom, Ebba Boye har kalt «den største generatoren av klasseforskjeller i Norge i dag».

 

Boligboomernes motvilje

Astrups virkelighetsfjerne navnebror, Høyres Nikolai Astrup, påstod nylig under Debatten (16.10.2020) på NRK at boligmarkedet hindrer ulikhet, fordi alle som er på boligmarkedet er med på prisveksten. Men som alle leieboere så vel som alle millennials og zoomers vet, er det noen som vitterlig ikke er i eiemarkedet.

Dessuten vet vi at denne veksten ikke kan vare evig. Enten fortsetter prisene å stige i det uendelige – og boligmarkedet blir i enda større grad reservert for de rike, eller så får vi et krakk som særlig vil ramme de av oss med minst penger. Markedsdreiningen av boligpolitikken som Willochs Høyre-regjering gjennomførte på 80-tallet har virkelig slått til og begynte å rive samfunnet fra hverandre.

I vårt arbeid for en mer sosial boligpolitikk – blant annet gjennom aksjonen Reduser husleia! og den relaterte Instagram-kontoen @Min_drittleilighet – møter vi imidlertid til stadighet motvilje mot å gjøre noe. Denne kommer gjerne fra boomere som ikke selv har kjent den nye realiteten på kroppen, og derfor ikke har behøvd å innse alvoret.

I samtale med en boomer, vil du ofte høre at det er umulig å gjøre noe med boligmarkedet når du som ung fremmer din frustrasjon

I samtale med en boomer, vil du ofte høre at det er umulig å gjøre noe med boligmarkedet når du som ung fremmer din frustrasjon. Når du spør hvorfor, får du som regel to svar: penger under bordet-argumentet og renta var høyere før-argumentet. Begge påstandene kan imidlertid lett avvises:

1.Penger under bordet-argumentet

Tar du til orde for en sosial, ikke-kommersiell boligsektor, får du ofte høre at det har vi hatt, men at det ikke fungerte. Hvorfor? Fordi at selv om prisene var regulerte i borettslagsektoren, fløt i tillegg til den offisielle salgsprisen penger «under bordet» til selgerne av de regulerte boligene. Som flere som har skrevet alvorlig om problemet har vist, var dette først og fremst et problem i frittstående borettslag som ikke var del av boligbyggelag som OBOS eller USBL, slik de fleste var. I disse hadde nemlig medlemmene forkjøpsrett etter ansiennitetsprinsippet, noe som vanskeliggjorde bestikkelser.  Som Kjetil Gyberg skriver om på glimrende vis i boka Boligdrømmen (2019), kunne «penger under bordet» vært avskaffet ved å underlegge også de frittstående borettslagene lignende regler. Snakk om å kaste babyen ut med badevannet!

Her må det videre legges til at problemet i dag er langt større enn den gang, da vi dag i stedet har fått å gjøre med et «penger over bordet»-problem, som Mirjam Sorge Folkvord kaller det i boka Bygården (2018). Prisene stiger, eierleilighetene er alt for dyre, og det hele skjer nå i lovlige og synlige former. Willoch løste med andre ord problemene med ulovlighetene i den tredje boligsektoren simpelthen ved å legalisere dem. Med på kjøpet fikk vi både et uansvarlig høyt gjeldsnivå og usosiale boligpriser. 

2.Renta var høyere før-argumentet

Det andre forsvaret en boomer gjerne retter mot den som ønsker å forandre boligmarkedet, er at bolig i dag er relativt rimelig. For en gang var renta særdeles høy! Det er selvsagt ikke feil, og som millennials og zoomers uten rike foreldre, har vi stor forståelse for traumene mange sitter igjen med etter å ha måttet betale 14 prosent i rente på 90-tallet. Det samme har vi for dem som kom uheldig ut av gjeldskrisa på slutten av 80-tallet, hvorav mange endte opp med å ha mer gjeld enn hva boligene deres var verdt.

Men det er relaterte problemer vi sliter med i dag – for fortsetter prisene å stige, må en stadig større del av kaka gå til å betale gjeld. Og fortsetter gjelden å stige, eksponeres vi for en stadig større risiko for at flere kan bli utsatt for samme gjeldsfengselsproblematikk. Den lave renta i dag, er nettopp del av problemet – den fører stadig mer gjeld inn i husholdningene så vel som boligmarkedet som helhet, og vil på sikt være svært skadelig. Ikke bare fordi boligprisene stiger, men fordi bobla kan sprekke.

 

Boomere, bli med på en offensiv boligpolitikk!

Samtidig vet vi at det finnes mange boomere som er sympatisk innstilt til problemene unge i dag møter både på leie- og eiemarkedet. Som vi har argumentert for i Klassekampen (28.08.2020), kan det være mye velvilje å hente hos dem som ikke eier seksti utleieboliger, men eier en bolig fordi de bor i den. Disse kan ha barn som sliter i boligmarkedet, være traumatisert etter en gang selv å ha slitt med å få tak over hodet, eller simpelthen ikke være villige til å kjøpe den billige argumentasjonen som boligprofitørene og deres støttespillere spyr ut for å beholde status quo.

Fremtiden avhenger av at vi finner sammen på tvers av generasjoner og slår oss sammen i en ny boligallianse som forener alt fra boomers til zoomers

Fremtiden avhenger av at vi finner sammen på tvers av generasjoner og slår oss sammen i en ny boligallianse som forener alt fra boomers til zoomers. Bare sånn kan vi unngå enda en Willoch-style gjeldskrise, og omsider oppnå et samfunn hvor en god bolig til en rettferdig pris er en rettighet. Både for dem som eier og dem som leier. Derfor må vi få boligmarkedet under politisk kontroll, og utvikle en ikke-kommersiell boligsektor gjennom en massiv offentlig pengebruk.

Husholdninger av alle størrelser og generasjoner, foren eder! Dere har ingenting annet å miste enn deres høye boutgifter og gjeldslenker.