Bobler i boligmarkedet

Forrige uke kom Finanstilsynet med sitt syn på dagens finansielle situasjon i Norge. De peker på at det er god vekst i økonomien, men at det er en risiko for at det har bygget seg opp ubalanser som kan øke fallhøyden i norsk økonomi. De peker på at boligprisene har vokst sterkt gjennom mange år.

Uansett hvordan man vurderer nivået på boligprisene, er faktum at veksten har vært langt sterkere her enn i OECD og i Norden. Det Finanstilsynet er mest bekymret for er gjelden norske boligeiere har. Gjeldsveksten blant norske husholdninger har vært større enn inntektsveksten nesten uavbrutt siden utgangen av 1990-tallet, og er i dag på hele 225 prosent av disponibel inntekt: svært høy både i en historisk kontekst og sammenlignet med andre OECD-land, der gjeldsbelastningen de siste årene er redusert. Bildet her hjemme er altså diametralt motsatt.

Dersom sykepleiere ikke har råd til å bo i byen, og dermed heller ikke vil jobbe her, kan det påvirke helsetilbudet vårt.

Dette er også en internasjonal bekymring. Både OECD og IMF har den siste uka lagt fram sine årlige rapporter om økonomiske utsikter for Norge. De presenterer et positivt bilde med økende sysselsetting og vekst. Imidlertid er de bekymret for boligmarkedet og høy gjeld, og peker på at det er en «avgjørende usikkerhet» og «betydelig risiko».

Fjerne drømmer får konsekvenser

De høye boligprisene medfører for mange at drømmen om å eie noe eget er fjern. La oss se på den såkalte «sykepleierindeksen». Den måler hvilke muligheter en nyutdannet sykepleier med et normalt studielån og en lønn som er ganske nær gjennomsnittslønna i dagens Norge – 500 000 – har for å komme seg inn på boligmarkedet. Indeksen viser at en sykepleier i 2015 kunne kjøpe 12 prosent av boligene til salgs i Oslo. I 2017 var denne andelen redusert til 3 prosent.

De høye boligprisene gjør også at bankene får økt sikkerhet, og kan låne ut mer penger.

Det er selvsagt problematisk, både av hensyn til rettferdighet og mangfold. Å møte og samhandle med ulike typer mennesker på felles arenaer, skaper nettverk og sosial kapital. Men det er også problematisk utfra hensyn til effektivitet: Dersom sykepleiere ikke har råd til å bo i byen, og dermed heller ikke vil jobbe her, kan det påvirke helsetilbudet vårt.

En spiral som går opp kan også gå ned

Den stadige økningen i boligpriser har også en enda mer skremmende effekt. Ifølge klassisk økonomisk teori settes prisen der tilbudet og etterspørselen møtes. Er tilbudet lavt når etterspørselen er høy, øker altså prisene. Når prisene blir for høye, synker etterspørselen, og på sikt også prisene. Men når det gjelder boligmarkedet har forskere som Erling Røed Larsen i Eiendomsverdi pekt på at vi i boligmarkedet kan se en motsatt mekanisme, der etterspørselen stiger når prisene stiger. En spiral der høyere boligpriser gjør at vi kjøper mer.

Når prisene øker, øker også vår egenkapital. De høye boligprisene gjør også at bankene får økt sikkerhet, og kan låne ut mer penger. Det kan gi mer etterspørsel etter boliger, og dermed enda høyere priser. En slik oppadgående spiral kan fungere fint for dem som er med på festen – de om lag tre fjerdedeler av befolkningen som eier bolig. For resten innebærer det imidlertid at drømmen blir stadig mer uoppnåelig. Dersom spiralen snur, går det dessuten ut over alle.

Det er vanskelig å fastslå om og når spiralen snur – om vi ser konturene av en boble og når den i så fall sprekker – og enda viktigere: hvilke konsekvenser vi da får.

Hva er en boligboble?

Den amerikanske økonomen Joseph Stiglitz har uttalt at en boligboble eksisterer dersom høye boligpriser ikke kan forklares utfra såkalte «fundamentale faktorer» i økonomien, men kun ved at investorer tror salgsprisen vil være enda høyere i morgen. Flere økonomer har lenge påpekt at det er dette vi ser i Norge i dag. IMF har for eksempel flere ganger sagt at det norske boligmarkedet er overpriset, og at veksten i priser er langt høyere enn såkalte fundamentale forhold tilsier.

Pengefondet definerer i sin modell fundamentale forhold som etterspørsselsiden (f.eks inntektsvekst og arbeidsledighet), tilbudssiden (utbygging) og institusjonelle faktorer (som skatteregler eller begrensninger i gjeldsopptak). Senest ut var sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Sparebank1 Markets denne uka: «Vi ser tegn på en klassisk boble der det er forventningen om videre prisvekst som gjør at folk kjøper, ikke de underliggende realitetene», uttalte han.

Det behøver heller ikke bety at vi står overfor en kommende finanskrise i norsk økonomi.

Men ikke alle ser tegn på en boble i norsk økonomi. Basert på Stiglitz definisjon av hvilke kriterier som må være tilstede for at vi kan kalle utviklingen en boble, har forsker i Norges Bank, André Anundsen, konstruert en «boble-indikator». Her legger han inn inntekt, renter, boligmasse og befolkningsutvikling som såkalte «fundamentale forhold».

Anundsens bobleindikator viser at det tydelig var en boble i forkant av finanskrisen i USA i 2008. Han finner også de samme ubalansene under Kristiania-krakket og gjeldskrisa på 80-tallet. Forskeren har studert tall frem til 2014 og finner ingen tegn på en boble i nyere tid.

Kan vi forutse kriser?

Det finnes også andre måter å vurdere boligmarkedets påvirkning på makroøkonomien. Den amerikanske økonomen Edward Leamer har pekt på at den ledende indikatoren for resesjoner (finanskriser) er utviklingen i boliginvesteringer. Leamer sammenligner boliginvesteringer med andre elementer på etterspørselssiden: forbruksgoder, offentlige innkjøp, eksport og import og lagerbeholdning.

Den indikatoren som i størst grad korrelerte med påfølgende resesjon, var boliginvesteringene: 9 av 11 resesjoner i USA er blitt ledet av et fall i boliginvesteringene. Forskerne Knut Are Aastveit og André Kallåk Anundsen i Norges Bank har benyttet Leamers metode i sin analyse av 12 OECD-land, inkludert Norge.

Det skal mye til før nordmenn misligholder lånene sine.

De finner det samme som Leamer, og spesielt sterk er prediksjonevnen basert på boliginvesteringene i land der eierandelen er høy. I Norge ser derfor metoden ut til å være spesielt egnet for å si noe om sannsynligheten for dårlige økonomiske tider.

Både SSB og Finanstilsynets prognoser tilsier fall i boliginvesteringene i tiden som kommer. Finanstilsynets prognoser peker i retningen av et fall på mellom 6 og 7 prosent i 2018 og videre nedgang i 2019. SSB anslår fall på 3 prosent i 2018 og 6 prosent i 2019. På bakgrunn av dette, samt strammere kredittgivning, tror de boligprisene vil falle nominelt de neste to årene.

Etter rekordhøye investeringer i foregående år, er fallet ikke så overraskende.

Det behøver heller ikke bety at vi står overfor en kommende finanskrise i norsk økonomi. Likevel er det slik for eksempel makroøkonom i DNB Markets, Jeanette Strøm Fjære sier, at fallet i investeringer vil medføre et stort skifte: «Det slår ikke voldsomt ut i den økonomiske veksten, men vi går fra et positivt bidrag til et negativt», sier hun.

Tua og lasset: Renta og forbruket

Disse tingene har selvsagt også sammenheng med utviklingen av renta i tiden som kommer. Det skal nemlig ikke noe så dramatisk som en sprukket boble til for å skape store ringvirkninger i norsk økonomi. Selv liten tue kan velte stort lass. I hele sju år har renta hatt nedadgående kurve. Husholdningenes svar har, som vi sett, vært å låne mer.

Men et samlet redusert forbruk bremser fort farten i norsk økonomi.

Mange vil derfor merke det når renta øker. Det skal mye til før nordmenn misligholder lånene sine. Men det skal langt mindre til før vi kutter i forbruket vårt. Studier av boligprisutviklingen på begynnelsen av 2000-tallet i USA og påvirkningen på forbruket, viser at forbruket falt mest i områdene prisene falt mest. Når verdien på boligen falt med 1 dollar, så brukte folk 5-7 cent mindre på forbruk.

Norges Bank vurderer risikoen for forbrukskutt her hjemme som størst hos husholdninger der samlet gjeld er større enn verdien av det de eier, eller der gjelden overstiger fem ganger inntekten, eller der man sitter igjen med mindre enn en månedslønn til overs når årlige utgifter er betalt. Det kan umulig gjelde mange – tenker du kanskje. Det er dessverre feil.

I 2015 oppfylte om lag en tredjedel av norske husholdninger ett eller flere av disse kriteriene. Enda mer problematisk er det at denne tredjedelene står for om lag halvparten av det samlede forbruket i Norge. De fleste klarer seg uten den nye sofaen som var planlagt, eller med en sommer på hytta istedenfor på Mallorca.

Men et samlet redusert forbruk bremser fort farten i norsk økonomi – noe som går utover norsk næringsliv og dermed også arbeidsplasser. Dette gjør igjen at norske bedrifter får trøbbel med å overholde sine lån, noe som igjen går utover bankene.

Norges Bank har varslet at renta skal vesentlig opp på sikt, første gang i september. Det er bra. Vedvarende lav rente over tid kan i motsatt fall føre til at boligprisene fortsetter å stige. Dessuten kan det hemme produktivitetsutviklingen dersom kunstig lav rente fører til at bedrifter holdes kunstig i live over tid.

Som vi har vært inne på kan det imidlertid medføre noen utfordringer knyttet til for eksempel forbruk med påfølgende ringvirkninger. Boligprisutviklingen vil antageligvis også påvirkes i en mer moderat retning, noe som er bra i et langsiktig perspektiv, men som blir utfordrende dersom et slikt fall skjer svært raskt. Det avhenger av hvordan andre faktorer i økonomien utvikler seg samtidig.

Men tetter man et hull, lekker det fort et annet sted.

Det er med andre ord svært tette sammenhenger mellom privatøkonomi, boligmarked og finansiell stabilitet. Å styre utviklingen av boligmarkedet handler derfor ofte om å ta helt andre grep enn de vi tenker på som boligpolitikk. Finanspolitikken er for eksempel veldig viktig. Renta er, som vi har sett, sentral.

Vi må videreføre boliglånsforskriften

Men hvilke andre grep kan vi ta? Den midlertidige boliglånsforskriften er et annet verktøy som springer ut av den finanspolitiske verktøykassa. Den medfører at man i dag ikke kan ha lån som overstiger fem ganger brutto inntekt og man må ha egenkapital på 15 prosent av lånesummen.

Strengere krav til bankenes lån ble innført for å bremse gjeldsveksten, men de fleste er enige om at dette også bidro til fallet i boligprisene i fjor. Selv om prisene nå har steget på ny og gjeldsveksten har fortsatt å øke, ville utviklingen både i priser og gjeld antageligvis vært enda sterkere uten innstrammingen.

Innen 1. juli bestemmer finansministeren forskriftenes videre framtid. De fleste faglige rådene hun har fått både fra nasjonalt og internasjonalt hold, anbefaler å gjøre den permanent. Jeg håper hun lytter til dem. Når markedene ikke fungerer til det beste for samfunnet, trengs politisk styring.

Farlig forbruksgjeld

Men tetter man et hull, lekker det fort et annet sted. Et eksempel er den urovekkende veksten i forbruksgjeld vi har sett etter bankene ble pålagt å stramme inn tilgangen til lån.

Eiendom har gjennom mange år vært fordelaktig behandlet i skattesystemet vårt.

Nordmenn hadde i fjor forbrukslån for 106 milliarder kroner, en økning på 11,4 prosent fra året før. Finanstilsynets innstramming i retningslinjene for bankene som tilbyr forbrukslån, har ikke hjulpet nok. Det er hårreisende at bankene som tilbyr forbruksgjeld ikke har endret praksis på tross av tydelige signaler fra myndighetene.

En videreføring av boliglånsforskriften bør derfor skje samtidig som adgangen til forbrukslån strammes inn ytterligere.

Usosialt på kort sikt, sosialt på lang sikt

Utfordringen med slike innstramminger er selvsagt at den umiddelbart gjør det vanskeligere for dem som allerede sliter med å komme seg inn på markedet. Det er imidlertid viktig å ha med seg at grep som bidrar til et bærekraftig boligmarked på sikt, ville komme alle til gode – og spesielt unge førstegangskjøpere. Regjeringen bør parallelt arbeide for flere ordninger av typen «leie til eie», belønne innovative forretningsmodeller som gir flere innpass, eller vurdere forslag som egne låneordninger for unge der fastrente er et av kriteriene.

Vi trenger en omlegging av skattesystemet

Videre er beskatning fremdeles den store elefanten i rommet, som også trekkes fram av både nasjonale og internasjonale fagmiljøer med svært jevne mellomrom. Eiendom har gjennom mange år vært fordelaktig behandlet i skattesystemet vårt, med store rabatter i formuesskatten og lave ligningsverdier. Samtidig har det vært delt ut store skattefradrag på gjeld.

Den norske boligmodellen har på mange måter vært en suksess.

Den lempelige beskatningen av eiendom har kostet oss om lag 50 milliarder i året og har gjort det svært attraktivt å investere i eiendomsmarkedet, noe som sannsynlig har bidratt til å presse prisene oppover. Økt skatt på eiendom, enten gjennom gevinstbeskatning, endring av formuesskatten eller en egen nasjonal eiendomsskatt, gir også rom for å sette den skatten andre steder, for eksempel på arbeid – noe som er i tråd med alle faglige råd.

Skatt på eiendom kan utformes på en progressiv måte. Kutt i inntektsskatt kan hovedsakelig rettes mot dem som tjener minst. En slik omlegging vil dermed også kunne være sosialt utjevnende i seg selv, i tillegg til at den vil bidra til et sunnere boligmarked.

Den norske boligmodellen har på mange måter vært en suksess. Den medfører i dag også imidlertid betydelige utfordringer. For å sørge for en sunn økonomi og et tilgjengelig og trygt boligmarked også for framtidige generasjoner, er det derfor viktig å ta grep som sikrer dette – i dag.