Seks grep for en bedre boligpolitikk

«Det er en menneskerett å eie sin egen bolig», uttalte Trygve Bratteli, Arbeiderparti-statsminister på 70-tallet. I hans øyne var det ikke en «legitim næringsvei» å tjene penger på andres bolig.

Så kom 1980-tallet, Kåre Willoch, og reform av bolig- og finanspolitikken. Det flyttet boligpolitikken vår fra en ytterkant – med streng politisk styring – til en annen. I praksis ble boligpolitikken overlatt til markedet.

Da boligen gikk fra å være et velferdsgode til å bli en vare i markedet, forsvant også politikken på boligområdet.

Det er mulig å se hvorfor det skjedde. Selv om veldig mye av den politikken på boligområdet vi hadde sett i etterkrigstida hadde gitt gode resultater, var det også mye av den som ikke fungerte. For eksempel gjorde prisreguleringen at mange boliger ble kjøpt og solgt under bordet – slik vi også kan se i dagens leiemarked i Sverige. Det var behov for noen endringer.

Men da boligen gikk fra å være et velferdsgode til å bli en vare i markedet, forsvant også politikken på boligområdet – og den sterke alliansen mellom staten, kommuner og boligbyggelagene som gjorde det mulig med en tydelig boligpolitikk med klare nasjonale mål.

Det er to viktige problemer med dagens boligpolitikk. For det første har vi i dag i gjennomsnitt lån på hele 225 prosent av inntekten vår. Det er svært mye, både i en historisk kontekst og når vi sammenligner oss med andre land. Det er farlig for den finansielle stabiliteten.

Vi må fylle begrepet sosial boligpolitikk med nytt innhold, og vi må gjenreise den sosiale boligpolitikken som et viktig korrektiv til markedet.

For det andre er boligformuen svært ujevnt fordelt. En fjerdedel av befolkningen eier ikke bolig. De kjennetegnes blant annet av å ha lavere inntekt enn de som eier. De som står utenfor går glipp av et trygt og langsiktig tak over hodet og de økonomiske fordelene som følger med det å eie bolig, herunder enorme skattesubsidier fra myndighetene – noe som i realiteten er en overføring fra dem som har minst til dem som har mest. Samtidig har du med en vanlig sykepleierlønn bare råd til 2,7 prosent av boligene i Oslo.

Vi må fylle begrepet sosial boligpolitikk med nytt innhold, og vi må gjenreise den sosiale boligpolitikken som et viktig korrektiv til markedet. Det trengs ambisiøse grep i den nasjonale politikken, men det er overraskende mange avgjørende grep kommunene kan gjøre allerede i dag.

 

1. Vi trenger mer inkluderende boligbygging

Plan- og bygningsloven er det viktigste redskapet kommunene har for å påvirke boligbyggingen. Den ble for kort tid siden grundig evaluert. Forskerne kom frem til at norske kommuner ikke bruker de mulighetene som ligger i loven for å bidrar til mer sosial bærekraft. De peker for eksempel på at kommunene i langt større grad bør bruke sin kommunale forkjøpsrett, slik loven gir dem adgang til, for å sikre kontroll over en andel boliger som de så kan bestemme hvem som skal ha. Det koster selvsagt penger. Men det bør likevel gjøres.

De peker også på at det trengs noen endringer i loven. Kommuner må gis mulighet til å kreve at rimelige boliger inngår i kommersielle utbyggeres prosjekter, og videre få rett til å bestemme hvordan boligbebyggelsen skal disponeres. Her har en rekke land nær oss langt større adgang til å regulere.

Norske kommuner bli flinkere til å bruke de mulighetene loven faktisk gir.

I Danmark kan kommunene for eksempel fastsette andelen allmennyttige boliger, og i Storbritannia har kommunene rett til å kreve at utbygger bidrar, gjennom at opptil en tredjedel av boligene tilbys under markedspris.

Disse forslagene bør politikerne nasjonalt vurdere grundig. I mellomtiden må norske kommuner bli flinkere til å bruke de mulighetene loven faktisk gir.

 

2. Vi trenger også en mer aktiv tomtepolitikk

Norske kommuner bør bruke makten de besitter når de selv eier tomter. Eier de få, bør de kjøpe flere. Når kommunen selv eier tomten det skal bygges på, gir det stor frihet til å tilrettelegge for nye boligmodeller, som for eksempel leie-til-eie eller små ideelle boligbyggelag. I Sandnes i Rogaland har man et kommunalt tomteselskap som selger tomter til private utbyggere, men stiller krav om at de må bygge rimelig og med boligsosiale formål.

I Stockholm, Gøteborg og Malmø bygges mellom 60 og 80 prosent av alle nye boliger på en tomt solgt fra kommunen. I Hamburg stiller byen krav til profilen på nye utbyggingsprosjekter ved tildeling av tomter: 20 prosent av boligmassen skal være sosial og med god kvalitet.

 

3. Gi flere muligheter til dem uten pengesterk støtte

Her er Husbanken essensiell, og det aller viktigste tiltaket er nasjonalt: Husbanken må styrkes både økonomisk og gjennom å få utvidet mandat. Kommunene kan i større grad benytte modeller for delt eierskap. For eksempel kan Husbanken kjøpe en andel av en bolig, la oss si 15 prosent – som tilsvarer egenkapitalkravet – for å sikre at de uten egenkapital, men med betjeningsevne for lån, får mulighet til å kjøpe seg et hjem.

I tillegg kan kommunen være eier selv. De kan altså bygge og selge boliger, og beholde eierskap i en andel av boligen. Dette er det byrådet i Oslo foreslår i sine siste grep for en bedre og mer sosial boligpolitikk i Oslo.

 

4. Tilrettelegge for overgang fra leie til eie

 Vi ser en økende interesse for såkalte «leie-til-eie»-prosjekter, inspirert av Storbritannias «Right to buy»-prosjekt, der mennesker med begrenset inntekt gis muligheten å kjøpe sin kommunale bolig.

Flere kommuner har testet ut varianter av modellen med gode resultater og stor interesse. Husbanken har vist i en rapport hvordan kommunene kan rulle ut modellen i større skala. Et eksempel på hvordan man kan løse det ser vi i Ringerike kommune, som har startet samarbeidsprosjektet «Eie først – for familier med lav inntekt».

Prosjektet skal gjøre det mulig for barnefamilier med behov for en stabil bolig å få hjelp til å kjøpe med en gang. Husbankens startlån stiller krav om betalingsevne. Tilbudet fra Ringerike kommune er kjøp av bolig med en kombinasjon av startlån og tilskudd. Startlånet kan løpe avdragsfritt i en avtalt periode. Boutgiftene som består av felleskostnader og renter dekkes av statlig bostøtte og sosialhjelp inntil husstanden er selvhjulpen. Dersom husstanden ikke blir selvhjulpen innenfor den avdragsfrie perioden for startlånet, har kommunen avtale om en opsjon på å kjøpe boligen av familien til samme pris som familien kjøpte boligen for.

OBOS har laget en modell de kaller «Bostart», der unge får kjøpe boliger under prisantydning mot at de selger boligen tilbake til OBOS når de flytter

Dette er en type støtteordning som det ville vært mulig for kommunene og boligbyggelagene å samarbeide om ved at boliger i borettslag og boligsameier stilles til disposisjon for dette formålet. Etter dagens reguleringer kan kommunene eie opp til 10 prosent av boligene i et borettslag.

Alle slike tiltak må selvsagt ikke skje i kommunenes regi. I Trondheim har for eksempel boligbyggerlaget Tobb avsatt en del av leilighetene sine til dette. Her får  man, etter noen års leie, rett til å kjøpe leiligheten. I Oslo har OBOS laget en modell de kaller «Bostart», der unge får kjøpe boliger under prisantydning mot at de selger boligen tilbake til OBOS når de flytter på seg.

 

5. Skape botilbud tilpasset demografiske og kulturelle endringer

Den kanskje viktigste demografiske endringen vi står overfor er eldrebølgen. Mye tyder på at etterspørselen etter seniorbofellesskap vil øke når befolkningen aldres og samfunnet i større grad stiller krav om at flere skal bo hjemme i egen bolig lenger. Framtidens boligbygging gir mulighet til å ta i bruk smartteknologi og målrettet service til mange grupper, ikke minst eldre. Slike praktiske hjelpetjenester kan leveres av private aktører eller det offentlige, eller ved at man hjelper hverandre.

Også her bør boligsamvirket brukes aktivt – fordi det representerer en boform som legger til rette for felleskap og nettverk. Et borettslag kan organiseres slik at det gir muligheter for felles måltider, samvær og aktiviteter dersom man skulle ønske det. Flere steder er det etablert borettslag spesielt rettet mot eldre.

I Oslo har en privat utbygger utviklet boliger spesielt tilpasset skilte foreldre, der barna bor i midten mens foreldrene har en leilighet på hver side.

Andre viktige endringer vi bør ta hensyn til i boligbyggingen er veksten i antall nordmenn som lever alene. I 38 prosent av husholdningene bor det bare én person. I tillegg har familiemønstre endret seg, og det vokser fram etterspørsel etter boliger som er bedre tilpasset dette. I Oslo har en privat utbygger utviklet boliger spesielt tilpasset skilte foreldre, der barna bor i midten mens foreldrene har en leilighet på hver side.

Selv om det er viktig å bygge botilbud tilpasset de behovene som oppstår når befolkningen endres, betyr ikke det at vi må bygge ghettoer. Mangfold må fremdeles telle mye. Et botilbud som er tilpasset et ønske om fellesløsninger passer mange flere enn eldre. Mange som er unge i dag ønsker også botilbud med fellesløsninger, der det er enkelt å kommunisere med naboer og å bytte tjenester og hjelp. Man kan da dra direkte nytte av hverandre – slik man gjør der man lar studenter flytte inn i boliger der eldre bor og gis redusert husleie mot at de bruker tid med de gamle.

 

6. Sørge for en klima- og menneskevennlig boligpolitikk.

En sosial og bærekraftig boligpolitikk handler selvsagt også om å ta hensyn til klima, miljø og forbruk.

Spesielt mange unge er opptatt av mulighetene som ligger i å dele heller enn å eie. Det viktigste er ikke å eie mest mulig, men å ha tilgang til ting. Felles treningsrom, felles stillesone, felles eplehage, felles avisabonnementer, felles bilordning eller ladestasjon for el-biler, felles redskapsbod, felles snømåker.

Det er nesten bare fantasien som setter en grense for hva som kan eies i et bofellesskap.

Det er nesten bare fantasien som setter en grense for hva som kan eies i et bofellesskap. Det er også et ønske fra svært mange å etterlate et så lite Co2-avtrykk som mulig. Det er dessuten av avgjørende betydning for miljøet at vi forbruker og forurenser mindre. Derfor bør det offentlige støtte utviklingen av slike fellestjenester i borettslag. Det bør også vektlegges at disse tingene har stor betydning i nye utbyggingsprosjekter der kommunen kan stille krav.

Når markedene ikke fungerer til det beste for samfunnet, trengs politisk styring. Å lage ny og helhetlig politikk her, er både ansvarlig og rettferdig.

Hør også Hannah Gitmark om boligpolitikk i siste episode av podcasten Noen har snakket sammen: