Selveierlinjas langsomme død

I Norge er vi stolte av at vi eier vår egen bolig. Selveierlinja har ligget fast siden Gerhardsens tid, og det å eie sin egen bolig er det universelle tegnet på at du er voksen, ansvarlig og «en av oss».

I hvor stor grad er det egentlig sant at nordmenn eier sin egen bolig?

Hvis du har lyst til å se en politiker flakke med blikket, er det bare å si til henne at ti av ti økonomer anbefaler å vri statens inntekter over fra skatt på arbeid til skatt på eiendom. Våre politikere vet nemlig at nordmenn for lengst har vennet seg til å regne på hvor mye vi har «tjent» på at huset vårt har steget i pris siden vi kjøpte det og at en politiker som antyder at dette er et bra skattegrunnlag, ikke vil bli gjenvalgt. Nordmenn er for eiegode til det.

Har vi egentlig grunn til å være det? I hvor stor grad er det egentlig sant at nordmenn eier sin egen bolig?

Vel, rent formelt gjør vi jo det. Rundt åtti prosent av oss bor i det vi vanligvis kaller «egen bolig». Det kan være selveier eller borettslag, men uansett en bolig vi eier, ikke leier. Hvis du er fornøyd med den definisjonen, holder påstanden om at Norge står på eierlinja.

En leilending er en leilending. Enten hun leier av banken eller av huseieren.

Men et huskjøp kommer sjelden alene. Så godt som alle som kjøper bolig, låner pengene i banken. Ikke noe galt i det, altså. At vanlige folk kan forskuttere lønnsinntektene sine gjennom banken, er frigjørende. Hadde vi ikke hatt den muligheten, hadde vi aldri kunnet kjøpe oss bolig.

Men: Det er et økonomisk faktum at hvis du kjøper en bolig til fire millioner kroner, og du låner tre av de millionene i banken, så eier du bare en kvart bolig. Resten leier du.

En gang til: Rent formelt eier du hele boligen. Det merker du ikke minst hvis den faller i pris. Hele tapet henger da på deg. Men for tre fjerdedeler av boligen, må du betale leie. Bare at vi kaller det «rente» når du velger denne måten å leie på.

Dette fenomenet har blitt veldig synlig gjennom det nye produktet Obos har utviklet, som heter «deleie». I seg selv et utmerket produkt, men også veldig fint til å anskueliggjøre denne tekstens poeng. Obos tilbyr deg å for eksempel kjøpe 50 prosent av en leilighet, og leie resten av den til markedspris. Du kan bo i hele leiligheten.

Tar du med dette i regnestykket, blir det faktisk riktig å si at selveiergraden er høyere i Italia enn i Norge.

I et velfungerende marked blir prisen akkurat den samme som hvis du lånefinansierer og kjøper hele kåken. Det eneste som skjer er at utgiften din skifter navn fra «leie» til «rente». (Og at du får hele gevinsten eller tapet hvis prisen stiger eller faller.)

En leilending er en leilending. Enten hun leier av banken eller av huseieren.

Nordmenn har veldig høy gjeld med pant i boligene sine. Det betyr at selv om andelen nordmenn som eier sin egen bolig er marginalt høyere enn i for eksempel Italia, så er det bare halve sannheten. Italienere har mye lavere privat gjeld enn vi nordmenn har. Tar du med dette i regnestykket, blir det faktisk riktig å si at selveiergraden er høyere i Italia enn i Norge.

Det har ikke alltid vært sånn. Faste lesere av denne økonomispalten vet at den skrives av en gammel bankmann. Så la meg fortelle deg litt om hvordan det var i gamle dager. På nittennittitallet.

Gikk du inn i en bank for tretti år siden og ba om et boliglån, var følgende krav helt standard: 20 prosent egenkapital, maksimalt 20 år nedbetalingstid og ingen avdragsfrihet. I dag er det ikke uvanlig med 100 prosent belåning, 30 års nedbetaling og fem års avdragsfrihet. Forskjellen over tid blir enorm.

Var det bedre før? Njeeei, det er ikke sikkert.

I tillegg: Den gang var lånet kun til bolig. Hvis du skulle kjøpe deg en bil og gikk til banken for å refinansiere lånet ditt, «låne opp» som det nå heter, risikerte du på ramme alvor å få avslag. Det var helt vanlig at bankene ville vite hva du skulle bruke pengene til. Helt sant. Det betød at hvis du var 25 år gammel og fikk lån til en bolig, og du ble boende der, så var du normalt gjeldfri når du fylte 45. Da var du selveier. Hvor vanlig er det i dag?

Jeg vil ikke gå så langt som til å si at bankene var mer ansvarlige den gangen. Det handlet nok mer om lovverk og kultur. Og kanskje etterdønningene av bankkrisen på slutten av åttitallet. Men resultatet ble likevel på mange måter mer ansvar på den måten at folk ble tvunget til å ta det enhver økonomirådgiver vil kalle gode beslutninger.

Var det bedre før? Njeeei, det er ikke sikkert. Det er fint å kunne bestemme sjøl, ta egne valg. Det ligger verdighet i det. Og ansvar. Men at nordmenn er en nasjon av selveiere, er en påstand denne spalten ikke umiddelbart kjøper. Eiendomsinvestorer? Ja, definitivt. Men investeringene er lånefinansiert.

(Først publisert i Dagsavisen.)