FOTO: Vidar Ruud, ANB

Er eiendomsskatt en fornuftig skattetype?

For dem som er opptatt av å sikre flere tilgang til selveide boliger, er det mye å lære fra norsk etterkrigshistorie.

Kommunevalget i 2019 resulterte i rødere og grønnere kommuner i Norge. En oversikt fra Klassekampen viser at det ligger an til rødgrønt styre i 17 av de 20 største kommunene i Norge. Rødgrønne kommunestyrer har ofte mandat fra velgerne om å innføre eller beholde eiendomsskatt. Innføring og utforming av eiendomsskatt bør vurderes grundig.

Eiendomsskatt berører mange spørsmål. Ett av disse er hva som er den riktige balansen mellom offentlig og privat forbruk. En viktig og tradisjonell konflikt er at høyresida ønsker redusert offentlig forbruk og lavere skatter. Venstresida har motsatt standpunkt.

Et annet spørsmål er om eiendomsskatt er en fornuftig skattetype.

Offentlig forbruk finansiert gjennom skattlegging betyr ofte at alle får tilgang til tjenester som rike betaler mer for enn fattige. Fordi skatter øker med inntekt, formue og eiendom, innebærer skattefinansiering at de mest velstående betaler mest. Siden offentlige tjenester bygges ut for alle, eller for mindre velstående, bidrar høyt offentlig forbruk til mindre forskjeller.

For kommunene er eiendomsskatt oftest den eneste muligheten til å øke skatteinntektene. Den kommunale inntektsskatten har en øvre grense som alle kommuner benytter seg av. For formuesskatt er den kommunale andelen bestemt av staten. Om kommunene ønsker økte skatter for å finansiere velferdstjenester, har de oftest ingen annen mulighet enn å ty til eiendomsskatt.

Det innebærer at skatten bortfaller eller blir lavere for rimeligere boliger.

Et annet spørsmål er om eiendomsskatt er en fornuftig skattetype og hvordan en eventuell eiendomsskatt bør utformes. I debattene om eiendomsskatt er partiene på høyresida de mest kritiske, mens venstresida oftest er tilhengere.

Eiendomsskatt er skatt på eiendom. Kommunene kan velge om eiendomsskatten skal ilegges næringseiendom eller boliger eller begge deler. For folk flest er eiendomsskatt skatt på egen bolig. Eiendomsskatten kan maksimalt være 7 promille av en forsiktig beregnet markedsverdi på en bolig.

Kommunene har kunnet velge å anvende formueskattegrunnlaget fra formuesskatten (fratrukket 20 prosent) for å beregne grunnlaget for eiendomsskatt eller taksere eiendommer selv. Kommunene har anledning til å gi et bunnfradrag fra verdien eiendomsskatten beregnes for. Det innebærer at skatten bortfaller eller blir lavere for rimeligere boliger. Kommunene kan også velge å unnta nye boliger fra eiendomsskatt.

I 2018 hadde 370 (av 422) kommuner eiendomsskatt. Den gjennomsnittlige eiendomsskattesatsen var 5,7 promille. 229 kommuner anvendte den maksimale satsen på 7 promille. 108 kommuner hadde bunnfradrag. Det gjennomsnittlige bunnfradraget var om lag 350 000 kroner. Oslo hadde det aller høyeste bunnfradraget av alle kommuner. Der var bunnfradraget i 2018 4.6 millioner kroner.

I Norge er det vanlig at folk eier sine egne boliger. Dette gjør Norge forskjellig fra mange andre europeiske land.

Det innebar at omlag halvpartene av boligene i Oslo ble ilagt eiendomsskatt. Også 108 kommuner hadde unntak for nye boliger. Disse er bare delvis overlappende med kommuner som hadde bunnfradrag. Oslo har ikke unntak fra eiendomsskatt for nye boliger.

Norske kommuner hadde om lag 14 milliarder kroner i inntekter fra eiendomsskatt i 2018. Av dette var omtrent 7,5 milliarder inntekter fra eiendomsskatt på boliger. I perioden fra 2007 til 2018 ble kommunenes inntekter fra eiendomsskatt omtrent doblet og flere kommuner innførte eiendomsskatt.

Annonse

Fra 2020 reduseres den maksimale eiendomsskattesatsen til 5 promille og det kreves at eiendomsskattegrunnlaget skal være 30 prosent av boligens verdi (mot 20 prosent i dag). Fra 2021 blir maksimalgrensa for eiendomsskatt 4 promille. Mange kommuner må derfor redusere skattesatsen på eiendom fra neste år av.

Flere kommuner velger å redusere bunnfradraget for å opprettholde inntektene fra eiendomsskatten. Byrådet i Oslo foreslår å redusere bunnfradraget til 4 millioner kroner. Endringene i lovverket om eiendomsskatt kan derfor medføre at flere betaler eiendomsskatt enn før.

Eiendomsskatt kommer i tillegg til formuesskatt. Men eiendomsskatt skiller seg fra formuesskatt siden eiendomsskatt ilegges uavhengig av hvor stort boliglån boligeieren har. Formuesskatt ilegges netto formue, det vil si total formue fratrukket gjeld.

I Norge er boligeiere subsidiert på flere måter.

I Norge er det vanlig at folk eier sine egne boliger. Dette gjør Norge forskjellig fra mange andre europeiske land. I Norge bor 84,4 prosent av befolkningen i en bolig som befolkningen selv eier. I Danmark og Sverige er tallene 63,3 og 69.3. For europeiske land er andelen som eier sine egen bolig i gjennomsnitt 70 prosent. Det er bare i de tidligere kommunistiske landene Romania, Slovakia, Litauen og Ungarn at en større andel av befolkningen eier sin egen bolig enn i Norge.[1]

Den norske arbeiderbevegelsen valgte tidlig å basere boligpolitikken på selveide boliger gjennom boligkooperativer. I Annaniassen (1996) oppsummeres visjonene i arbeiderbevegelsen om bolig i tre punkter:

  • Det skulle være et landsomfattende boligsamvirke.
  • Det skulle være offentlig tilretteleggelse i form av statlig boligkreditt og kommunal tomtepolitikk.
  • Det skulle være et boligprogram for omfattende standardheving av norske boliger.

Annaniassen skriver at «I Norge skulle alle få muligheter til å eie en rimelig bolig av høyere standard enn den vanlige førkrigsbolig».

Hovedredskapene i boligpolitikken ble boligbyggelagene og Husbanken.

Einar Gerhardsen (1971) skriver om boligbyggingen etter krigen. Det var omfattende utfordringer, men regjeringen la omfattende og ambisiøse planer for boligpolitikken. I begynnelsen gikk arbeidet treigt, men Gerhardsen skriver (s. 189), åpenbart ganske stolt:

«Innen utgangen av 1950-årene var en tredjedel av Norges befolkning flyttet inn i leiligheter som var bygget etter krigen. De aller fleste av dem i leiligheter de eide selv. Boligkooperasjonen hadde fått sitt gjennombrudd. Husbanken finansierte omtrent tre fjerdedeler av de nye leilighetene.»

Selveide boliger kan være god fordelingspolitikk. Boligmassen blir fordelt på mange i stedet for på få. Med egen bolig er befolkningen med på boligprisvekst (og boligprisfall).

Det betyr at andelen som eier sin egen bolig har sterk samvariasjon med fordelingen av formue.

Fordi inntekter og annen formue er ujevnt fordelt, kreves det ekstra tiltak for å sørge for selveide boliger. I Norge er boligeiere subsidiert på flere måter.

Gjeldsrenter kan trekkes fra på skattepliktig inntekt. Normalt beskattes ikke gevinst av verdistigning ved salg av bolig. Bolig er også gunstig behandlet ved beregning av formueskatt.

Annen formue gir avkastning som det betales skatt av. Bolig gir avkastning i form av boligtjenester. Denne avkastningen er skattefri.

Tidligere var Husbanken sentral for finansiering av boliger. Lån i Husbanken var 2. prioritetslån og hadde lav (og subsidiert) rente. Gjennom Husbanken fikk grupper som ellers ikke ville kunnet låne til kjøp av bolig, muligheter til å kjøpe egen bolig. Det var krav om at boliger som var finansiert gjennom Husbanken skulle være fritatt for eiendomsskatt i 20 år.

Gjennom Husbanken ble også norske husholdninger med boliggjeld skjermet fra alminnelige renteøkninger. Da Norges Bank økte renten fra 2,5 til 3,5 prosent i 1955 (for første gang siden 1946), var det en forutsetning av renten i Husbanken skulle være uendret.[2]

Forskerne Leo Kaas, Georgi Kocharkov og Edgar Preugschat har undersøkt sammenhengen mellom fordeling av formue og andelen selveide boliger blant europeiske land. De har data for andelen selveide boliger i 9 land og detaljerte data for fordelingen av formue. De bruker Gini-koeffisienten for formue i sin studie. Gini-koeffisienten varierer mellom 0 og 1.

0 betegner ingen forskjeller i formue (som ville innebåret at formuen er helt jevnt fordelt) mens 1 betegner maksimal ulikhet (som ville innebåret at én person hadde all formue). Forskerne finner en negative korrelasjon mellom Gini-koeffisienten for formue og andelen som eier sin egen bolig på 0.9. Det betyr at andelen som eier sin egen bolig har sterk samvariasjon med fordelingen av formue.

Bolig til alle med god standard var ikke investeringer på linje med aksjer eller bankinnskudd.

For eksempel er andelen som eier sin egen bolig i Tyskland i underkant av 45 prosent mens Gini-koeffisienten for fordeling av formue er 0.75. I Spania eier mer enn 80 prosent av befolkning sin egen bolig. Der er Gini-koeffisienten for fordeling av formue 0.5. Sammenhengen mellom fordeling og selveide boliger er størst for den delen av befolkningen som har lavest formue.

Forskerne dokumenterer den negative sammenhengen mellom selveide boliger og Gini-koeffisienten, men er mer forsiktige med å forklare årsaken. De foreslår at en mulig forklaring er at «many countries provide explicit or implicit subsidies to owning the house that is used as main residence».

Eiendomsskatt går i motsatt retning. Eiendomsskatt er en skatt på selveide boliger. Eiendomsskatten gjør det dyrere å være boligeier i forhold til å leie bolig. Eiendomsskatten motvirker derfor den øvrige subsidieringen av selveide boliger i Norge.

Enkelte har argumentert for at eiendomsskatt kan redusere boligprisene. Boligkjøpere vil ta hensyn til eiendomsskatten når de byr på boliger. Derfor kan boligkjøpere få lavere betalingsvilje når de må betale eiendomsskatt. For et gitt tilbud av boliger, kan effekten bidra til lavere priser. Boligeiernes totale utgifter vil likevel ikke gå ned.

Om tilbudet av boliger påvirkes av prisen på boliger, vil reduserte priser gi redusert boligbygging. Dermed vil eiendomsskatt øke mangelen på boliger.

Som det går fram ovenfor, både fra Gerhardens memoarer og fra studien til Annaniassen, hadde arbeiderbevegelsen et helt annet syn på boligbygging.

Andre argumenterer for at eiendomsskatt er god fordelingspolitikk fordi de rikeste har de mest verdifulle boligene. Funnene til Kaas, Kocharkov og Preugschat gir grunn til å tvile på det.

Økonomer har argumentert for eiendomsskatt med utgangspunkt i to motstridende hensyn. Enkelte er for eiendomsskatt fordi eiendom, i motsetning til annen formue, ikke kan flyttes eller skjules. Et effektivt skattesystem skal helst ikke stimulere til skattemotivert adferd og skatteunndragelse. Den mest effektive skattetypen er en koppskatt der alle må betale lik skatt. Slik skatt er forkastet fordi det gir uakseptable fordelingsvirkninger.

Andre økonomer har argumentert for eiendomsskatt fordi de frykter overinvesteringer i bolig. De oppfatter bolig som hvilken som helst annen formuesgjenstand. Mindre boliginvesteringer kan dermed gi økte investeringer i produktivt næringsliv. For eksempel antyder Bø (2015) at økt boligskatt vil gi økonomisk effektivitet ved å redusere overinvesteringer i bolig.

SV har tatt til orde for et ikke-kommersielt boligmarked etter modell fra Danmark.

Som det går fram ovenfor, både fra Gerhardens memoarer og fra studien til Annaniassen, hadde arbeiderbevegelsen et helt annet syn på boligbygging. Bolig til alle med god standard var ikke investeringer på linje med aksjer eller bankinnskudd, men en sosial målsetting på linje med helse, utdanning og arbeid til alle.

Hvis vi stoler på funnene til Kaas, Kocharov og Preugschat var også den norske modellen, som prioriterte selveide boliger, et kraftfullt og viktig redskap for å redusere forskjeller i formue.

I valgkampen uttalte Audun Lysbakken at boligmarkedet er blitt en «forskjellsmaskin». Han var bekymret for at færre nordmenn enn før har råd til å kjøpe egen bolig. SV har tatt til orde for et ikke-kommersielt boligmarked etter modell fra Danmark. For dem som er opptatt av å sikre flere tilgang til selveide boliger, er det også mye å lære fra norsk etterkrigshistorie.

 

Referanser og kilder:

Aftenposten, 27. Desember 2016.

Annaniassen, E. (1996) Nå bygger vi den nye tid – Boligsamvirkets historie i Norge, bind 2, Exil Forlag, Halden.

Bø, E. E. (2015) Taxation of housing: Killing several birds with one stone, Discussion Papers No. 829, Statistics Norway.

Gerhardsen, E. (1971) Samarbeid og strid – Erindringer 1945-55, Tiden Norsk Forlag, Oslo.

Gerhardsen, E. (1972) I medgang og motgang – Erindringer 1955-65, Tiden Norsk Forlag, Oslo.

Kaas, L., G. Kocharkov og E. Preugschat (2015) Wealt Inequality and Homeownership in Europe, CESifo workingpaper No 5498.

Statistisk Sentralbyrå (2019) Eiendomskatt, Statistikkbanken,

[1] Aftenposten, 27.12.2016.

[2] Gerhardsen (1972).