Renta spiste bolighaien

Det er vanskelig å bli klok på leiemarkedet. Er regjeringen i ferd med å la systemet råtne på rot, eller syter utleierne uten grunn? Har det vært riktig å øke beskatningen av alle som leier ut en bolig eller tusen, eller har man ofret utsatte leietakere på prinsippenes alter?

Flere leier bolig i Norge enn du tror. Det er vanlig å si at 80 prosent av oss eier egen bolig, men en mer nøyaktig målemetode har nå justert tallene ned. Det nasjonale tallet er 72,6, mens andelen i Oslo er 66,2.

Resten av oss betaler ned boliglånet til noen andre, og går glipp av formuen som bygger seg opp når boligprisene stiger og lånet krymper.

Den viktigste årsaken til at bolighaien er blitt en utrydningstruet art, er at en enda større rovfisk dukket opp: renta.

Den gjengse fortellingen de siste årene har vært at leieboligene forsvinner i et rasende tempo, særlig i Oslo, der 16 000 av dem er lagt ut for salg. Det vil si at hver femte leiebolig er «borte» i løpet av få år.

Utleierne legger vekt på at de gradvis tynes ut av markedet på grunn av økt beskatning, men den viktigste årsaken til at bolighaien er blitt en utrydningstruet art, er at en enda større rovfisk dukket opp: renta.

I gamle dager, det vil si tiåret før pandemien, kunne haiene fråtse i leieboliger. Fordi renta og skatten var lav, kunne utleiere overby dem som ønsket å kjøpe et hjem til seg selv.

Målet for begge regjeringene var å gjøre det enklere for førstegangskjøpere å komme seg over terskelen.

Kombinert med stor tilflytning til byene, gikk boligprisene til himmels. Utleierne satt på en gullgruve: Gode leieinntekter fra boliger som enkelte år hadde en verdistigning nær ti prosent.

Men langsomt ble skatteskruen strammet. Under Erna Solbergs regjering steg sekundærboligenes formuesverdi fra 50 til 90 prosent, og Støre tok den siste biten, slik at man nå betaler formuesskatt på hele markedsverdien av sekundærboligen.

Målet for begge regjeringene var å gjøre det enklere for førstegangskjøpere å komme seg over terskelen, og at kapital skulle sluses inn i mer produktive investeringer enn eiendom.

Solberg kombinerte dette med å senke satsen på formuesskatten til 0,85 prosent, mens Støre økte den igjen.

Situasjonen er snudd på hodet. Markedet flommer over av små leiligheter, mens leieprisene har steget.

Men så gikk renta til himmels. Mange utleiere med høy belåning, både selskaper og private, gikk fra greit overskudd til minus. Dermed fikk vi det store nedsalget av leieboliger som særlig har rammet hovedstaden.

Situasjonen er snudd på hodet. Markedet flommer over av små leiligheter, mens leieprisene har steget rundt 30 prosent på fem år. Var det dette politikerne ønsket å oppnå?

Hvis ikke, bør beskatningen dempes? Som sosialdemokratiets fremste økonom-superhelt, John Maynard Keynes, skal ha sagt: «When the facts change, I change my mind. What do you do, sir?»

På den annen side … ser vi nå en utflating av leieprisene. Vi nærmer oss et betalingstak, der folk velger å leie billigere i nabokommuner rundt byene i stedet for å blakke seg.

Begynner markedet nå å nærme seg en ny likevekt?

Samtidig har trolig nedsalget bremset opp. De som har solgt seg ut, er utleiere med høy gjeld. Hvis man har sittet med over 60 prosent belåning, og merker at fortjenesten synker fra 3–4 prosent til under null, er det fristende å selge seg ut og få 5 prosent rente i banken. Har du lavere gjeld, beholder du sekundærboligen.

Begynner markedet nå å nærme seg en ny likevekt? Hva hvis 4–4,5 prosent styringsrente er den nye normalen, slik at utleiere med høy gjeld aldri vil gå i pluss igjen?

I så fall kan de tusener på tusener av «tapte» leieboliger betraktes som en sunn tarmskylling av markedet.

Det finnes en magisk løsning, og den er i tillegg sosialdemokratisk som bare rakkern.

På den tredje side … hvis vi ser et par år framover, vil det komme svært få nye boliger i markedet, både for eie og leie. Da kan vi få prishopp, og situasjonen vil bli enda mer prekær for gruppen som er igjen i leiemarkedet: Høye priser og en darwinistisk kamp om å kapre et krypinn som har synkende standard og blir dårligere vedlikeholdt.

Finnes det lindring på kort sikt? Man kan senke formuesverdien med, la oss si, 20 prosent, for å hindre at enda flere selger sine sekundærboliger, men det vil ikke monne. Det vil også stride mot Ap-regjeringens prinsipp om å skatte sekundærboliger på linje med bankinnskudd og andre kapitalplasseringer.

Det positive ved utviklingen er at unge leietakere med foreldrebank nå kan velge og vrake i toroms leiligheter som selges litt under takst. Det negative er at de mindre ressurssterke blir igjen i et tøffere leiemarked.

Dermed øker klasseskillet mellom eiere og leiere. Bakken opp til eierhimmelen blir stadig brattere.

Regjeringspartiet risikerer å tape velgere på dette. Men det finnes en magisk løsning, og den er i tillegg sosialdemokratisk som bare rakkern: en massiv utbygging av studentboliger, mye større enn vedtatte planer. Det vil avlaste leiemarkedet mer enn alle andre tiltak til sammen.