Bolig til alle

“Det er en menneskerett å eie egen bolig”, hevdet Norges tidligere statsminister Trygve Bratteli. I Norge har historiske tilfeldigheter og bevisst politikk langt på vei gjort nettopp selveie til en rettighet.

Tallene taler for seg: 98 prosent av alle nordmenn eier i løpet av livet sin egen bolig, og 8 av 10 nordmenn eier sin egen bolig til enhver tid. Bolig er en pilar i det norske velferdssamfunnet ved siden av helse, utdanning og arbeid.

Land med en høy andel boligeiere har høyere snittformue enn land med lav andel boligeiere.

Denne høye andelen selveiere skiller oss fra våre naboland Sverige og Danmark, og det er det særlig to årsaker til. For det første at over 50 prosent av norske husstander allerede i 1920 var selveiere, i takt med at husmenn i stor stil fikk kjøpt egen jord, samt fikk juridisk rett til dette gjennom jordloven av 1928.

For det andre at selveierlinjen ble videreført av det første norske boligkooperativet, Oslo Bolig og Sparelag (OBOS), etablert i 1929, som skilte seg fra tilsvarende boligkooperativer i andre land. Medlemmene skulle ikke leie boligen fra boligkooperativet. De skulle eie den selv, som en andel i et borettslag.

OBOS-modellen definerte organiseringen av de mange norske boligbyggelagene som ble etablert i Norge i etterkrigstiden.

Boligeierne bidrar

I dagens Norge er primærboligen nordmenns foretrukne spareform. Den er begunstiget i skattesystemet gjennom blant annet fradragsrett for gjeldsrenter, moderat formuesbeskatning og fravær av gevinstbeskatning. De positive effektene av dette kan ikke undervurderes – verken for den enkelte eller samfunnet:

Land med en høy andel boligeiere har høyere snittformue enn land med lav andel boligeiere, samt at å være boligeier har positiv effekt både på boligeierens sparing, deltagelse i arbeidslivet og produktivitet.

Subsidiene av boligeierne er generøse.

De positive ringvirkningene av selveie er blant annet dokumentert i en svensk studie fra 2016 om privatisering av kommunale boliger i Stockholm. De som fikk kjøpe bolig, fikk økt sparing, og de økte også sin deltagelse i arbeidslivet, jobbet mer og ble mer produktive, mens de som forble kommunale leietagere forble som før. Eierskapet til egen bolig la også grunnlag for mobilitet, og i takt med at sparingen og deltagelsen i arbeidslivet økte, kunne mange flytte til større og bedre boliger.

Subsidiert eierlinje

Et av premissene for eierlinja i norsk boligpolitikk har historisk vært den moderate formuesbeskatningen av bolig og eiendom. For 2018 er verdsettelsesrabatten på bolig og fritidsbolig i formueskatten anslått av Finansdepartementet til å utgjøre nesten 22 milliarder. Fraværet av gevinstbeskatning på primærbolig etter et års botid utgjør nærmere 28 milliarder. Samlet utgjør disse to subsidiene i år nesten 50 milliarder.

Subsidiene av boligeierne er generøse, men boligbeskatningen har også de senere årene blitt betydelig skjerpet. Fra og med 2010 og innføringen av sjablongssystemet for beregning av likningsverdi har beskatningen av bolig og eiendom i Norge økt grunnet mer presise likningsberegninger og økte boligverdier. I tillegg har inndrivningen av dokumentavgiften ved kjøp og salg, og utskrivningen av kommunal eiendomsskatt, økt markant.

Dokumentavgiften rammer skjevt og treffer særlig unge mellom 20 til 40 år i etableringsfasen.

I takt med stigende bolig- og eiendomspriser har statens inntekter fra dokumentavgiften vokst til nesten 9 milliarder kroner i 2017, mens kommunal eiendomsskatt har eksplodert det siste tiåret. Et stort flertall av norske kommuner har i dag en eller annen form for eiendomsskatt, og i 2017 ble det krevd inn om lag 7 milliarder i eiendomsskatt fra bolig og fritidsbolig.

Bedre boligbeskatning

Det mangler ikke på kritikk av norsk boligbeskatning. Gjengangeren fra IMF og OECD i deres årlige vurderinger av norsk økonomi har vært at boligbeskatningen er for lav og bidrar til for høye boligpriser og gjeldsopptak. Tankesmiene Civita og Agenda har hver på sin måte fremmet forslag til boligskattereform, og det samme har norske milliardærer som Stein Erik Hagen og Johan H. Andresen.

Problemet med dagens boligbeskatning er imidlertid ikke nivået, men innretningen. At en stor andel av den samlede boligbeskatningen utgjøres av dokumentavgift og kommunal eiendomsskatt er uheldig. I tillegg gis det gis store formuesrabatter til dem med de dyreste boligene og fritidsboligene, grunnet lite presise likningsverdier på dyre boliger og til dels tilfeldig likningfastsettelse på mange friitidseiendommer.

Dette vil gjøre boligbeskatningen mer rettferdig, bærekraftig og enklere.

Scheel-utvalget, som rådde grunnen for skatteforliket i Stortinget i 2016, anbefalte å fjerne både dokumentavgiften og den kommunale eiendomsskatten og forbedre systemet for likningsberegning. Begrunnelsen var at dokumentavgiften hindrer mobilitet i arbeidslivet og i realiteten er beskatning av flytting, samt at det er uheldig at bolig og eiendom skattlegges tilfeldig og på mange ulike måter.

I tillegg kommer de uheldige fordelingsvirkningene. Dokumentavgiften rammer skjevt og treffer særlig unge mellom 20 til 40 år i etableringsfasen, som er de som bytter bolig oftest. Derfor betaler denne gruppen en altfor stor andel av den samlede beskatningen av bolig i Norge.

Den kommunale eiendomsskatten på sin side varierer til dels stort fra kommune til kommune, og tar verken hensyn til gjeld tilknyttet eiendommen eller skattebetalerens inntekter. Dessuten gis det til dels store rabatter for dyre boliger og fritidsboliger sammenlignet med eiendommer med mer gjennomsnittlige verdier. Det er urettferdig og kan føre til uheldige incentiver til å putte kapital i nettopp dyre og stadig dyrere boliger.

Å bevare eierlinja

Løsningen på boligskattedebatten er enklere enn hva som har vært fremme tidligere, hvor hensynet til finansiell stabilitet med innvendingene fra IMF og OECD og eierlinja i den norske boligmodellen er blitt sett på som uforenlige. Men med en skatteveksling mellom dokumentavgift og kommunal eiendomsskatt og full verdsetting av primærbolig i formueskatten, er det mulig å forene disse to hensynene uten av det går kraftig utover statens inntekter.

Det vil bli rimeligere å kjøpe bolig hvis dokumentavgiften bortfaller.

Dette vil gjøre boligbeskatningen mer rettferdig, bærekraftig og enklere, og samtidig senke terskelen for å bli boligeier og ta del i velferdsgode nummer én i det norske samfunnet, nemlig egen bolig.

Det vil bli rimeligere å kjøpe bolig hvis dokumentavgiften bortfaller, og på grunn av grensen for formuesskatt vil gjennomsnittlige norske husholdninger skjermes. Disse vil så vidt komme i formueskatteposisjon med full verdsetting av primærboligen, og øker man grensen for formuesskatt ytterligere, vil en større andel av norske boligeierne fortsatt skjermes.

Det er både enkelt og mulig å utforme boligbeskatningen på en måte som tar hensyn til finansiell stabilitet, fordeling, eierlinja i norsk boligpolitikk og retten til å eie egen bolig, som Trygve Bratteli formulerte det.