Boligmarkedet skaper enorme klasseskiller

Uansett hvilken kafé, trikk eller matbutikk du beveger deg inn på i disse dager, tør jeg vedde på at du vil overhøre noen diskutere boligmarkedet. Kjøp, salg, budrunder, visninger, lån og leie. Stadig tjener noen enorme summer på kort tid. Og stadig blir drømmen om å ta del i boligmarkedet, mer uoppnåelig.

En fersk undersøkelse Velferdsforskningsinstituttet Nova har gjort på oppdrag fra DNB, viser at enslige uten egenkapital og hjelp fra foreldre i realiteten bare kan glemme drømmen om egen bolig i indre Oslo. For å klare egenkapitalkravet på 15 prosent, må en enslig person spare over 10.000 kroner i måneden i fire år.

Og det lar seg bare gjøre dersom prisveksten holder seg på fem prosent i året. Det har de siste årene ikke vært tilfellet. Bare det siste året har boligprisene økt med over 20 prosent i Oslo. I indre Oslo har veksten vært enda høyere.

Skal vi gjøre noe med det – og i så fall hva?

Mangfold er viktig

Harvard-forsker på byutvikling, Susan Fainstein, beskriver den gode byen i boka «The just city» fra 2010: «En god by er en by der urbant mangfold, demokrati og likeverd er førende prinsipper». Hun mener all bypolitikk og byplanlegging må vurderes i forhold til konsekvensene og hvordan de bidrar til disse tre prinsippene – fordi det henger sammen med toleranse, kulturelt mangfold og like muligheter for alle.

Å møte og samhandle med ulike typer mennesker på felles arenaer, skaper nettverk og sosial kapital for et samfunn. Det er ofte enklest å ha kontakt med folk av samme bakgrunn og kultur. Manglende kontakt vil forsterke denne avstanden.

Dagens boligmarked bidrar også til å skape enorme klasseskiller.

Mytene og fordommene som dannes om de andre, får da ikke bli korrigert. Det kan skape grobunn for mistillit, spesielt når sosiale forskjeller kommer på toppen av etniske forskjeller. Spesielt viktig er det derfor at barn med forskjellig bakgrunn vokser opp sammen.

Dette står sentralt i forskningen til professor i økonomi ved Stanford, Raj Chetty. Da han i fjor gjestet Tankesmien Agenda og Universitetet i Oslo, viste han hvor viktig det er at unge og gamle, rike og fattige, svarte og hvite, innvandrere og lokale bor i samme nabolag.

Chetty har blant annet studert et omfattende boligprosjekt kalt The Housing Opportunity Project, der lavinntektsfamilier fikk støtte til å flytte til bedre nabolag. Tidligere evalueringer av prosjektet hadde ikke vist noen effekter. Men Chetty og hans kolleger delte mottakerne inn etter barnas alder på flyttetidspunkt og gjorde oppsiktsvekkende funn.

Familiene som flytte til bedre og rikere nabolag før barna deres fylte 13 år, hadde betydelige positive effekter av flyttingen, målt etter barnas utdanning og inntekt som voksne. Effekten er sterkere for gutter enn for jenter og det er ingen negativ effekt å spore blant barna som allerede bodde i de ressurssterke nabolagene og fikk økt mangfold i gata.

Det betyr økt egenkapital for dem som eier.

At det blir umulig å bo i byene uten høy inntekt og alder, kan også få andre konsekvenser; som mangel på arbeidskraft fordi folk blir tvunget til å flytte langt av sted, eller at folk velger å utsette å få barn fordi de må jobbe og spare lenge for å komme seg inn på boligmarkedet.

Skaper klasseskiller

Dagens boligmarked bidrar også til å skape enorme klasseskiller. Det er helt riktig at mange eier sin egen bolig i Norge i dag. Men det er også mange som ikke gjør det – omlag en fjerdedel av den norske befolkningen.

Blant disse finner vi få med høy inntekt. En Nova-rapport fra 2013 viser at blant de ti prosentene av befolkningen med lavest inntekt, er det 64 prosent som leier bolig. Det gjelder kun én prosent av tidelen med høyest inntekt. Gjennom å særbehandle eiendom i skattesystemet, har staten de siste årene subsidiert norske boligeiere med over 50 milliarder kroner – hvert eneste år.

Fellesskapets skattepenger sponser huskjøp, blant annet gjennom et svært sjenerøst rentefradrag på boliglån. Dette er i realiteten en overføring fra dem som har minst til dem som har mest.

Statens sponsing av boligeiere gir samtidig en gullbillett inn til den beste spareformen på markedet – eiendom. Boligprisene i byer som Oslo og Drammen er nesten doblet de siste åtte årene. Bergen, Trondheim og Stavanger følger hakk i hæl.

Alt dette har gjort at vi egentlig aldri har ført noen helhetlig boligpolitikk.

Det betyr økt egenkapital for dem som eier, og gir en tilnærmet umulig inngangsbillett for dem som står utenfor. Selv tjente jeg mer på å eie min egen leilighet ett år enn jeg gjorde på å jobbe. Mens de som har minst inntekt og eiendom stod utenfor, hentet jeg stor gevinst på kort tid, helt uten egeninnsats.

I 2004 fjernet vi siste rest av en ansvarlig skattepolitikk på eiendom, da det ble slutt på fordelsbeskatning av bolig. Tanken var at flere skulle komme inn på markedet. I stedet gjorde skatteletten at folks bolig ble verdt enda mer for dem. Det gjorde det samtidig enda vanskeligere å komme inn for dem som står utenfor. Fordi man kan regne med at de som har foreldre som er vinnere i boligmarkedet har økt sjanse for å bli det selv, forsterkes denne driveren av ulikhet.

Historien har skapt hellig ku

Siden annen verdenskrig har vi hatt som grunnprinsipp for norsk boligpolitikk at alle skal eie sin egen bolig. For partiene til høyre i norsk politikk, har tanken vært at privateiendom var en forutsetning for frie, produktive og ansvarlige borgere. For partiene til venstre var selveierdemokratiet viktig for å frigjøre arbeiderne i byene fra trange og utrygge boforhold, og som et motstykke til kapitalister og «gårdeierveldet».

Alt dette har gjort at vi egentlig aldri har ført noen helhetlig boligpolitikk, men begrenset oss til å lage ordninger som støtter den enkelte til å kjøpe. Historien har gjort den norske boligen til en hellig ku som ingen tør å ta i. Vi er dessuten kjørt fast i et spor der de fleste tiltak vil føre til noen negative konsekvenser: gjør vi det lettere for dem med få ressurser å få lån, kan økt gjeldsbelastning utgjøre et problem for samfunnet.

Chettys anbefalinger er å hjelpe lite ressurssterke mennesker å flytte til bedre områder.

Alle tiltak som handler om å gjøre det enklere for flere å kjøpe, vil også bidra til å drive prisene ytterligere oppover, hvis de ikke kombineres med økt beskatning, økt utbygging og strengere regulering.

Men vi må gjøre noe likevel. Og sannsynligvis mer enn én ting.

På tide med endring

For det første må vi endre favoriseringen av eiendom i skattesystemet. Dagens subsidier omfordeler fra dem som eier eiendom til dem som ikke gjør det. Det bidrar også til høye boligpriser og fare for boligboble – IMF har anslått at boligmarkedet er hele 40 prosent overpriset. Sprekker boblen, kommer mange i trøbbel:

Gjelden i en gjennomsnittlig norsk familie har vokst fra 145 prosent av disponibel inntekt i 2002, til over 220 prosent i fjor – et høyere nivå enn i de fleste sammenlignbare land. Øker vi skatten på eiendom, er det også bra for å sikre makroøkonomisk stabilitet. For det første fordi vi i en globalisert verden trenger skatteobjekter som ikke kan flyttes – du kan ikke ta med deg boligen din til Cayman Islands og registrere den der. For det andre fordi økt skatt på eiendom kan få flere til å investere i virksomhet som skaper jobber, framfor å sylte ned pengene i eiendom.

Det er også på tide å legge ned BSU. Ordningen som koster mer enn en milliard i året, gjør de rike rikere. Evalueringer viser at det er de med rike foreldre som sparer mest. Ordningen bidrar til å omfordele fra fattig til rik og gjør det enda vanskeligere for dem uten rike foreldre å komme seg inn. Dessuten har den begrenset effekt: Hele en tredjedel av dem som sparer i BSU, eier allerede egen bolig – og de sparer mer enn de som leier.

Chettys anbefalinger er å hjelpe lite ressurssterke mennesker å flytte til bedre områder. Det innebærer at vi må føre en langt mer sosial byutviklingspolitikk og boligpolitikk. Det er viktig at vi tenker langsiktig og ikke overlater store prosjekter til markedet alene.

Bygg i stein skal stå i mange, mange år, så det vi gjør i dag vil ha konsekvenser på lang sikt. Bjørvika et eksempel på at vi har feilet – eller ikke en gang prøvd å sikre en bredere sosial profil i nye byggeprosjekter. Opprinnelig skulle mellom fem og ti prosent være utleieboliger, men så ble tomtene for dyre for kommunen og det ble droppet. Utleieboliger ville definitivt gitt Fjordbyen en annen struktur enn dagens, der pengene til byutvikling er blitt en gave til dem med mange penger – som er de som har råd til å bo i området.

Det er bra for alle å bo sammen med noen som er litt ulike seg selv.

Som forsker ved Høgskolen i Oslo og Akershus, Heidi Bergsli har påpekt er det eksklusivitet som preger Fjordbyen i dag: «Det er et paradoks at velferdsstat og likhetsideal er fraværende i byutviklingen».

I Gamle Oslo har vi nå en gyllen mulighet. Bydelen har vært blant byens mest mangfoldige, men har nå blitt mer trendy og var der boligprisene økte mest i 2016 – med hele 24 prosent. Det har motivert bydelspolitikerne til å sette i gang et prosjekt om hvordan man skal få flere til å bli boende blant dem med lavere sosial kapital.

De ser at når familier blir for ressurssterke for kommunale boliger, eller flytter ut av studentboliger, har de ikke muligheten til å komme seg inn på det ordinære boligmarkedet. De som får Husbankmidler i bydelen, flytter til Groruddalen eller lengre ut, fordi de ikke strekker til for å få kjøpt seg bolig her.

På sikt vil noe av det som er grunnen til at folk vil flytte dit – det store mangfoldet – bli mindre. Derfor ser bydelen på muligheten for å gjennomføre noen pilotprosjekter som senere kan oppskaleres. En mulig metode er den såkalte «leie-til-eie», inspirert av Storbritannias «Right to buy»-prosjekt, der mennesker med begrenset inntekt ble gitt muligheten å kjøpe sin kommunale bolig.

Flere kommuner har testet ut varianter av modellen med gode resultater og stor interesse. I en rapport fra 2016 viser Husbanken hvordan kommunene kan rulle ut modellen i større skala.

Ikke alle slike tiltak trenger å skje i kommunes regi. I Trondheim har for eksempel boligbyggerlaget Tobbs lagt ut 50 leiligheter der man først kan leie i 3-5 år og så få muligheten til å kjøpe – til prisen leiligheten ble verdsatt til da leieforholdet begynte.

Slik sikres leietakerne verdifull prisstigning. Hele 400 unge mennesker mellom 25-35 har meldt interesse. Det finnes også initiativ hos bankene. Storebrand har for eksempel luftet interessen for en modell der renter erstattes av felles eie mellom kunde og bank, der kjøper leier boligen av banken – og på sikt overtar større eierskap til boligen.

En by som bare er for de rike, er ikke bra for noen.

Andre mulige tiltak er økt grad av selvbygging, enten alene eller i fellesskap. I Tyskland og Nederland har man de siste årene tilrettelagt for slik utbygging, som innebærer billigere boliger fordi eiendomsutviklernes krav om fortjeneste er borte, og at beboerne selv får delta i utformingen.

«Boligutstilling» er også et spennende grep vi har sett i Tyskland og Sverige, der kommunen gjennom en uvanlig regulering har fått alt fra vanlige folk (som samarbeider) til superarkitekter og store utbyggere til å delta og bygge en «upscale» grønn bydel i et område der det normalt sett ikke ville vært attraktivt å bo. Vallastaden Expo i Lindkoping er et eksempel.

Det er bra for alle å bo sammen med noen som er litt ulike seg selv. Da må vi også våge å ta et oppgjør med noen hellige kuer. Eiendomsskatt er en av dem og er helt avgjørende. Men det må gjøres på en mer omfordelende måte enn i dag. I tillegg må vi i langt større grad regulere utbygging og belønne innovative forretningsmodeller som sikrer flere innpass. En by som bare er for de rike, er ikke bra for noen.