En overmoden reform

Det har skjedd noe veldig rart i norsk politikk i sommer. På tross av at skatten på utleieboliger relativt til aksjer og andre formuesobjekter er blitt økt drastisk de siste årene – noe som kulminerte i en likestilling med aksjer i vårens skatteforlik – er det nå blitt helt vanlig å snakke om høyere skatt på utleieboliger som et radikalt svar på boligmarkedets utfordringer.

Den som nok har gått hardest ut er AUF-leder Mani Hussaini, som i anledning AUFs sommerleir sa at han ville «ta» spekulantene med hard beskatning av bolig to, tre, fire osv. Siden har en kunnet høre de samme tonene ulike steder, blant annet under Arendalsuka, hvor enigheten om at høyere skatt på utleieboliger var en del av løsningen i boligmarkedet strakk seg fra Senterpartiets Anne Beathe Tvinnereim til Peter Batta, vanligvis kjent som eiendomsskattens største fiende.

Slik er utleieboligen, i skattedebatten oftest omtalt som sekundærbolig, blitt skattedebattens minst hellige «hellige ku». Ikke nok med at terskelen for å si at en vil slakte den er nærmest ikke-eksisterende, men dem som gjør det tar gjerne også på seg å være radikal og nytenkende, som om det ikke har skjedd noe med skattleggingen de siste årene.

Det fører igjen til at en får relativt færre, dårligere og dyrere utleieboliger.

Dessverre er det å skatte privat utleie av boliger hardere enn annen næringsvirksomhet, en veldig dårlig idé, som ikke vil gi høyere vekst og velstand, og heller ikke vil føre til et bedre og mer rettferdig boligmarked. Gode intensjoner fører ikke alltid til gode utfall, og det gjør det i hvert fall ikke her.

Den generelle erfaringen fra skatteøkonomien er at om en ønsker å skape høyest mulig verdiskapning og velstand, bør alle former for kapital skattes likt. Grunnen er at alle kapitalobjekter i bunn og grunn har som formål å skape verdi, enten det er å sørge for varme og tak over hodet eller produsere varer og tjenester. Skattereglene bør derfor ikke påvirke hvilke kapitalobjekter vi velger å investere i.

Skatten har sin virkning gjennom å påvirke kostnadene ved å eie dem, som igjen påvirker prisene og tilbudet i markedet. Skatt er en ekstrakostnad, som i utgangspunktet gjør det mindre lønnsomt å eie noe. Men fordi en alltid kan oppnå den tilnærmet samme lønnsomheten ved å plassere pengene sine i noe annet, er det ikke et alternativ å akseptere lavere lønnsomhet.

Derfor vil en økning av skatten på utleieboliger gi utleierne valget mellom å redusere standarden, sette opp leieprisen eller finne seg noe annet å plassere pengene sine i. Det fører igjen til at en får relativt færre, dårligere og dyrere utleieboliger i markedet enn hva som er optimalt når det er dyrere å eie utleieboliger enn andre ting, som aksjer, obligasjoner eller egen bolig.

Derfor bør det utvises varsomhet når skattereglene for utleieboliger endres i fremtiden.

Slik vil en økning i skatten på utleieboliger delvis lempes over på boutgiftene til dem som i dag leier bolig i det private markedet, enten det er personer med en usikker livssituasjon, studenter eller andre som enten har leie av bolig som foretrukne eller eneste alternativ. Når utleieboliger nå er likestilt annen næringsaktivitet, og ikke «stjeler» investeringer fra den, vil det kun være urimelig.

Det at det blir mindre lønnsomt å eie utleieboliger vil selvsagt også påvirke etterspørselen i markedet for kjøp av bolig, og slik gjøre det litt enklere for noen av dem som i dag står på boligmarkedets dørstokk å komme seg inn. Det er derimot vanskelig å se for seg at effekten vil bli så stor at det vil gjelde særlig mange, og i hvert fall ikke stor nok til at de positive effektene er større enn de negative knyttet til økte boutgifter for dem som leier.

Derfor bør det utvises varsomhet når skattereglene for utleieboliger endres i fremtiden. Økning av skatten på utleieboliger bør ikke lenger brukes til inndekning i budsjettene, og i hvert fall ikke som et signal på at en ønsker å være radikal i boligpolitikken i ulike partiers programmer. Men det betyr ikke at skatt på boliger generelt ikke bør røres. Der utleieboliger ikke lenger kommer med de lukrative skattefordelene de tidligere gjorde, er skattleggingen av primærbolig overmoden for reform.

For mens utleier og leietaker i dag dekker skatten på de løpende leieinntektene sammen, har det ikke vært skatt på fordelen ved å eie egen bolig siden skattereformen i 2006. Verdistigningen ved salg blir heller ikke skattlagt om boligen er primærbolig. Mens utleieboliger som nevnt nå er likestilt med aksjer i formuesskatten, er likningsverdien av primærboliger fortsatt kun 25 prosent av markedsverdien. (Å sidestille fordelen ved å eie egen bolig med andre inntekter kan være kilde til langdryge debatter, men boligtjenester, som det også blir kalt, sidestilles med andre inntekter i nasjonalregnskapet fordi det i praksis er det samme.)

En slik reform vil ha gode fordelingseffekter.

Dette er forskjellsbehandling av dem som leier bolig og eier bolig. I motsetning til hva vi er vant til i progressive Norge, fører den til at de mindre velstående betaler skatt for å bo, men ikke den brede middelklassen og dem som har mest. Denne forskjellsbehandlingen må ta slutt, og det bør skje gjennom en reform av skattleggingen av primærbolig.

Å øke skatten på primærbolig, for å likestille med andre kapitalobjekter, er en reform som er foreslått for Norge en rekke ganger, blant annet av Skauge-utvalget, de rødgrønnes fordelingsutvalg, økonomene ved NHHs institutt for foretaksøkonomi og av IMF, og senest også luftet av Venstres programkomité. Det gjøres best ved å innføre samme skatt som for utleie på fordelen av å bo i egen bolig, gevinstbeskatning på primærboliger og å likestille alle formuesobjekter i formuesskatten.

En slik reform vil ha gode fordelingseffekter, ettersom det er sterk sammenheng mellom inntekt, formue og verdien av boligen en bor i. Den vil også gjøre næringsvirksomhet til et like attraktivt investeringsobjekt som bolig, slik at boligsektoren ikke suger til seg kapital som ellers hadde vært investert i mer samfunnsnyttige prosjekter. Og ikke minst, det vil gjøre det mulige å kutte i andre skatter som hemmer arbeid og verdiskapning. Med en norsk økonomi som skriker etter omstilling og arbeidsplasser, burde det være musikk i ørene for enhver politiker.

Sammen vil det kunne redusere trykket i boligmarkedet betraktelig.

Skattlegging av primærbolig er også, sammen med boligbygging, den beste medisinen mot det som skaper debatt om boligbeskatningen for tiden – den sterke prisveksten i boligmarkedet. Likestilles primærbolig med andre kapitalobjekter, vil det ikke lenger være skattemessige grunner til å investere sparepengene sine i bolig fremfor annen verdiskapning, og en vil ikke tape skattefordeler når en leier bolig fremfor å eie. Sammen vil det kunne redusere trykket i boligmarkedet betraktelig, i hvert fall den psykologiske biten av det, hvor «alle» føler de taper på å stå utenfor.

Klarer en å nøytralisere disse to effektene – at folk føler sterkt at de taper penger på å stå utenfor boligmarkedet, og at de faktisk gjør det – vil en komme langt nærmere et sunnere og mer rettferdig boligmarked, hvor unge kan kjøpe seg sin første bolig under trygge omstendigheter. I tillegg kommer muligheten til å senke skadelige skatter på arbeid og nyskapning.

Det burde være en kjærkommen reform i et land hvor velgerne bekymrer seg for boligkrise og arbeidsledighet. Dessverre er politikerne for øyeblikket mest opptatt av at folks hjem ikke skal være et skatteobjekt. Kanskje kommer endringen når de innser at hjemmene til alle landets leietakere allerede er det, og at den samme behandlingen av primærboligen er den eneste riktige veien å gå. Tiden er overmoden.