Koronakrisa kan bli gjeldskrise

I 2018 gjorde jeg mitt foreløpig siste boligkjøp. Vi hadde funnet stedet vi ville å bo i Oslo. Nær nok sentrum til at det går an å sykle til og fra jobb, nært nok marka til at vi kan se elg utenfor vinduet på vinterstid. Det eneste «problemet» ved kjøpet var at vi ikke makset grensa for hva banken ville låne oss. Vi hadde råd til noe dyrere. Eller det vil si: banken kunne gi oss råd.

Det eneste «problemet» ved kjøpet var at vi ikke makset grensa for hva banken ville låne oss.

Venner, bekjente og til og med banken stilte spørsmål ved valget vårt. Var vi klar over at ved å avstå fra en million mer i lån, så ville vi gi avkall på tusenvis av kroner i avkastning hvert år? Og på verdifulle rentefradrag fra staten? Kjøpet av drømmeboligen ble til slutt gjort med en viss bismak: hadde vi tatt et dumt økonomisk valg ved å gi avkall på de saliggjørende effektene ved høyere gjeld?

Kjøpet av drømmeboligen ble til slutt gjort med en viss bismak: hadde vi tatt et dumt økonomisk valg?

I dag er jeg glad for at vi droppet et større lån. Den økonomiske krisen vi nå står i gjør at gjelden vi har føles tyngende nok. Men gjeld er ikke noe som bare tynger min familie. Historien sier noe om hva hvordan vi ser på bolig som investering, og gjeld som noe som lønner seg. Det er nemlig ikke vafler, ski og bunad som kjennetegner norsk kultur mest. Det er et særs avslappet forhold til å låne penger. Vi pleier slå oss på brystet med at vi er et av landene i verden der flest eier sin egen bolig. Det kommer imidlertid sjeldent fram at det egentlig er banken som gjør det.

Det er ikke vafler, ski og bunad som kjennetegner norsk kultur mest. Det er et særs avslappet forhold til å låne penger.

Norske husholdninger har i dag en gjeldsgrad på vanvittige 232 prosent av disponibel inntekt eller 119 prosent av fastlands-BNP. Det er rekordhøyt, nordmenn har aldri hatt mer gjeld. Det er også høyere enn i de aller fleste andre land, der gjeldsbelastningen siden finanskrisa i 2008 er kraftig redusert. Her hjemme har gjeldsveksten imidlertid vært høyere enn inntektsveksten nesten uavbrutt siden midten 1990-tallet.

Norske husholdninger har tilpasset seg en vedvarende lav rente ved å låne stadig mer. Gjeldsbetjeningsgraden, definert som andelen av inntekten som går til å betjene renter og normale avdrag er nå, ifølge Norges Banks beregninger, omtrent lik det den var under bankkrisen. Men da var rentenivået langt høyere enn i dag. Det gjør ikke bildet bedre at en del av lånene vi har er forbrukslån uten sikkerhet. De utgjør totalt bare 4 prosent av norske husholdningers totale gjeldsbelastning, men fordi de har høye renter, står de for 13 prosent av husholdningenes rentebetalinger.

Høye lån og høye boligpriser kan gå fint lenge. Helt til det ikke gjør det mer.

Dette bildet bekymrer mange. OECD og IMF har gjennom flere år advart mot høye boligpriser og høy gjeld i norsk økonomi. Det europeiske systemrisiko-rådet (ESRB) kom senest i september i fjor med en advarsel om det samme. Våre egne institusjoner med ansvar for den finansielle stabiliteten har også varslet om den betydelige risikoen. Etter innføring og innstramming av boliglånsforskriften, som regulerer belåningsgrad og stiller krav til egenkapital, har heldigvis gjeldsveksten avtatt noe. Likevel peker både Finanstilsynet og Norges Bank på at den høye gjelden fremdeles utgjør den største sårbarheten i det norske finansielle systemet.

På slutten av 80-tallet sprakk bobla med et smell, etterlot seg titusenvis med gjeldsofre og banker i ruin.

Høye lån og høye boligpriser kan gå fint lenge. Helt til det ikke gjør det mer. Det så vi selv på slutten av 1980-tallet, da bobla sprakk med et smell, etterlot seg titusenvis med gjeldsofre og banker i ruin. Den pågående lånefesten tyder på at de fleste har glemt de tøffe årene, bankene inkludert.

Det høye gjeldsnivået og de høye prisene gjør at mange av oss stadig er på jakt etter tegn på en boligboble. De siste årene har vi antageligvis vært faretruende nær. Ifølge Housing Labs bobleindikator er dagens priser 16 høyere enn de burde vært, gitt såkalte fundamentale faktorer: inntekt, renter, boligmasse og befolkningsutvikling. Men høye boligpriser og høy gjeld gjør oss også mer sårbare for kriser som starter andre steder. Slik økonomene Atif Mian og Arif Sufi tydelig viser, har de mest alvorlige økonomiske krisene i verdenshistorien sammenheng med et høyt gjeldsnivå.

Den pågående lånefesten tyder på at de fleste har glemt de tøffe årene, bankene inkludert.

De siste nettene har dette gjort at jeg har våknet flere ganger. For vårt skyhøye gjeldsnivå gjør oss også svært sårbare for den situasjonen vi i dag står overfor. Det er fremdeles usikkert hvordan spredningen av korona-viruset, og konsekvensene av den politiske innsatsen for å stoppe det, vil påvirke boligmarkedet. Noen har antydet at krisen kan føre til økte investeringer i eiendom, som kan framstå som en relativt trygg havn i en tid med usikre børser.

Vel så mye tyder på det motsatte, nemlig at boligmarkedet er utsatt for betydelig risiko. Det kan skje direkte, ved at folk slutter å gå på visninger i frykt for smitte og ved at de avventer boligkjøp som følge av de usikre framtidsutsiktene. Allerede melder meglere om halvering av boligsalget. Men det kan også skje indirekte, ved at en permittert og arbeidsløs befolkning får problemer ved å betale ned lånene sine og kan bli tvunget til å legge ut boligen sin for salg, selv om renta er lav. I et marked med fallende priser kan det innebære at mange blir sittende igjen med gjeld, selv etter boligen er solgt.

Vel så mye tyder på det motsatte, nemlig at boligmarkedet er utsatt for betydelig korona-risiko.

Mange er nemlig sårbare. Formue og gjeld i Norge er svært ujevnt fordelt. I 2017 sto husholdninger med svært høy gjeldsbelastning for hele 32 prosent av husholdningenes samlede gjeld, viser tall fra Finanstilsynet. Nesten halvparten av nye nedbetalingslån i fjor ble tatt opp av låntakere med gjeld over fire ganger egen årsinntekt – en økning fra året før. Det er også en økning av låntakere med høy samlet belåningsgrad, i forhold til verdien av boligen.

Mange låntakere har både høy gjeldsgrad og høy belåningsgrad. Det betyr med andre ord at mange husholdninger er utsatte inntektsbortfall og boligprisfall. Det er de yngste låntakerne som har høyest gjeld i forhold til inntekt og som dermed er mest sårbare. Nesten én av ti låntakere under 25 år vil få trøbbel med å betale lånet dersom renta stiger med fem prosentpoeng. Jeg har en mistanke om at mange av dem måtte legge om økonomien dramatisk, selv med en mye mindre renteoppgang.

Det betyr at mange selvsagt vil få problemer dersom inntekten og jobben forsvinner. Det ser vi nå uhyggelig mange eksempler på. Akkurat nå er arbeidsledigheten i Norge like høy som på 1930-tallet. Og dette er altså bare helt i begynnelsen av krisen vi nå ser.

Det betyr at mange selvsagt vil få problemer dersom inntekten og jobben forsvinner. Det ser vi nå uhyggelig mange eksempler på.

Ingen vet hvor lenge det vil vare, og hvilke av jobbene som fortsatt er der når korona-viruset roer seg ned.

Dersom mange nok får problemer med å betale gjelden sin, vil det gå utover bankenes kapitalbeholdning, og slik på sikt kunne skape en krise også i banksektoren. Det vil dessuten gå utover prisene i hele boligmarkedet. Det synliggjør en annen sårbarhet ved norsk økonomi: de fleste som bor i landet sparer i egen bolig – og kun i den. Dersom boligmarkedet kollapser, forsvinner sparepengene – alles sparepenger.

Dersom boligmarkedet kollapser, forsvinner sparepengene – alles sparepenger

Korona-krisen er ulik andre kriser vi har opplevd. Sentralbankens kraftige rentekutt vil antageligvis ikke medføre økt stimuli av økonomien, rett og slett fordi vi av smittevernhensyn i stor grad er forhindret fra å bruke penger slik vi ellers ville gjort. Rentereduksjonene kan imidlertid bidra til at flere makter å betale ned på boligene sine selv i en periode der inntekten reduseres.

Nå er også boliglånsforskriftens såkalte fleksibilitetskvote økt, altså bankenes mulighet til å omgå kravene den stiller. Det er ikke heldig dersom handlingsrommet brukes til å gi nye lån som ikke er bærekraftige på sikt. Det vil derimot avhjelpe den pressede situasjonen at økt fleksibilitet medfører adgang til økt rente- og avdragsutsettelse. Dette vil imidlertid ikke hjelpe alle, og ikke i all framtid. Spørsmålet er derfor hvor stor påvirkning krisen vi nå står i har på boligmarkedet, hvor mange som blir stående uten inntekt og ikke kan betale på lånene sine og hvor lenge krisen vil vare. Forhåpentligvis er svarene 1: Liten, 2: Få og 3: Kort. Men dette vet vi ikke.

Norge burde for lenge siden tatt flere grep.

Finanstilsynet, Norges Bank og en rekke andre aktører har i mange år advart oss mot sårbarheten som ligger i vårt skyhøye gjeldsnivå. Heldigvis har myndighetene tatt noen grep som har bidratt til å stagge gjeldsveksten, gjennom boliglånsforskriften. Det er imidlertid langt fra nok. Norge burde for lenge siden tatt flere grep som bidro til å redusere eiendom som spekulasjonsobjekt og subsidiert gjeld tilknyttet boligkjøpene våre.

Svaret ligger selvsagt i en omlegging av skattesystemet, slik vi har pekt på mange ganger – og som også både nasjonale og internasjonale fagmiljøer lenge har rådet oss til. Men her vil ikke regjeringen lytte. Det er fordi det vil innebære å gi slipp på en av de helligste kuene i norsk politikk: drømmen om den saliggjørende eierlinja. Selv om det ville vært bra både for norske husholdninger og landet som helhet.

Svaret ligger selvsagt i en omlegging av skattesystemet

Nå må vi gjøre det vi kan for å sikre at så mange som mulig kommer seg helskinnet over på andre siden av denne krisen. Når den er over bør vi imidlertid med en gang sette i gang arbeidet med å gjøre oss bedre rustet for den neste.